ИПОТЕКА
Взять и не прогадать

Сколько дадут?

Размер кредита, на который вы можете рассчитывать при своем уровне доходов, — один из основных параметров выбора банка. Особенно это актуально в силу безостановочного роста цен. Запрос необходимо делать на сумму "с запасом", поскольку неизбежны не только непредвиденные расходы, но и удорожание квартиры в период между положительным решением кредитного комитета по вашему займу и оформлением сделки.

Практически каждый банк предлагает потенциальным заемщикам такой сервис, как ипотечный калькулятор, призванный помочь предварительно прикинуть размер "полагающегося" им кредита и величину ежемесячного платежа. Стоит понимать, что расчет будет сделан именно предварительный: если на сайте расчет производится на основании всего двух-трех параметров, то в реальности решающий вашу судьбу кредитный комитет будет учитывать с десяток факторов, поэтому "озвученная" ипотечным калькулятором сумма всегда оказывается выше реальной.

При предварительных собственноручных подсчетах не выпускайте из виду размер ваших фактических постоянных расходов. Вычтите из регулярного дохода все то, что вы направляете на содержание иждивенцев, обслуживание других кредитов, обучение ребенка и медицинские услуги.

Именно с осени 2005 года, когда в России стали действовать бюро кредитных историй, банки получили возможность обмениваться информацией о кредитах. И хотя до сих пор далеко не все 100% выданных кредитов становятся достоянием служб безопасности банков, соблазн скрыть свои обязательства по уже существующим кредитам может обойтись весьма дорого. Недобросовестный заемщик рискует не только отказом в выдаче средств, но и внесением в "черные списки".

Даже предварительный запрос покажет вам, что разные банки при вроде бы одинаковых декларируемых условиях готовы выдать вам разные суммы. Руководитель компании "Лаурел-Ипотека" Алексей Теребков лидером по размеру кредита называет Сбербанк, среди наиболее "щедрых" — Банк Москвы, Москоммерцбанк, DeltaCredit, "КИТ-Финанс".

Малая лепта
за большие деньги

Сегодня большинство банков предоставляет кредит на 85–90% стоимости квартиры, и вовсе не обязательно увеличение размера кредита влечет за собой рост процентных ставок. С прошлого года появилась ипотека без первоначального взноса: в "Банке Москвы", "Внешторгбанке 24", "Национальном ипотечном банке", "Импэксбанке". Что примечательно: выдаются эти 100-процентные кредиты практически на таких же условиях, как и аналогичные с первоначальным взносом.

Такие кредиты предназначены для тех, кому пришлось отложить покупку жилья из-за бесконечного роста цен на недвижимость, и для тех, кто не имеет собственных накоплений, необходимых для оплаты первоначального взноса. Однако такие программы доступны только тем, кто имеет возможность не менее $1500 в месяц отдавать за квартиру банку и, стало быть, имеет доход не менее $3000 на человека. И если 80% стоимости квартиры в формате регулярных ежемесячных выплат худо-бедно, но осилить можно, то при 100-процентном кредитовании шансы на положительное решение кредитного комитета при той же зарплате снижаются заметно.

Прикидывая величину первоначального взноса, стоит помнить о том, что многие банки ограничивают размер кредита в том случае, если вы намерены заложенную квартиру сдавать. В договоре, как правило, имеется пункт о праве банка наведаться к вам в гости и проверить, используете вы недвижимость по назначению или нет.

И белые, и серые,
и черные

Для заемщика, чьим единственным или основным доходом является "белая" зарплата, выбор подходящего кредита более или менее очевиден — достаточно сравнить условия по кредиту, которые предлагают банки, и произвести несколько арифметических действий. А вот наемным работникам с полностью или большей частью "серой" зарплатой, владельцам бизнеса, представителям "свободных" профессий с частной практикой и гонорарами, лицам, получающим незадекларированные доходы и т. д. для поиска своей идеальной ипотечной программы необходимо начать "с другого конца", то есть найти банк, который в принципе с такими клиентами готов работать и при этом не на самых жестких условиях. Алексей Теребков среди отличающихся гибкой политикой банков называет DeltaCredit, Москоммерцбанк, Райффайзенбанк, BSGV, Русский Ипотечный банк. С нестандартными заемщиками готов работать и "КИТ-Финанс", который согласен рассматривать задекларированную самим клиентом сумму дохода без документального подтверждения со стороны работодателя, хоть и с определенным дисконтом.

Надо отметить, что за последние два года отношение банков к заемщикам с "серой" зарплатой стало куда более лояльным, и в ряде банков (см. таблицу) ставки для "белых" и "серых" заемщиков установлены на одном уровне. В отличие от наемных работников у владельцев бизнеса и получателей незадекларированных доходов выбор по-прежнему небольшой. Однако он все-таки есть. Например, что касается таких сложных случаев, как доход в виде прибыли от нескольких предприятий, зарегистрированных не на заемщика, а на других лиц, то и у таких клиентов есть возможность взять ипотечный кредит — например, в "ЛОКО-Банке". Разумеется, под весьма высокую ставку (14–15% годовых в валюте). С владельцами "белого", но расположенного в регионах бизнеса готовы работать Русский ипотечный банк, Home Credit, ВнешторгбанкТБ 24.

Ставки
дороже, чем жизнь

С процентами все понятно: предложения с наиболее низкими ставками есть у Внешторгбанка 24, Международного Московского банка, DeltaCredit, Москоммерцбанка (см. таблицу). Разумеется, преференциями пользуются заемщики, которые в состоянии весь объем своего дохода подтвердить справкой по форме 2-НДФЛ, и "зарплатные" клиенты (то есть те, кому работодатель переводит заработок на счет в выбранном банке). В аутсайдерах оказываются те, кто доход получает "в серую", и те, кто подтвердить свои заработки вовсе никак не может — например, частные предприниматели, частнопрактикующие врачи или юристы (впрочем, про таких заемщиков разговор особый; далеко не каждый банк готов работать с такого рода клиентами). Кроме того, чаще всего размер процентной ставки зависит от срока кредитования: чем больше срок, тем больше процент.

Большинство банков выдает ипотечные кредиты на срок до 20–25 лет; те банки, которые работают по системе АИЖК, и некоторые другие готовы ждать ваших окончательных расчетов 30 лет. Простые арифметические действия показывают, что, чем больше срок, тем ниже размер ежемесячного платежа.

Поэтому, даже если вы собираетесь гасить кредит досрочно (как поступает большинство заемщиков), стоит одолжить деньги у банка на продолжительное время: так вы сможете получить от банка максимальную сумму, коль скоро ежемесячная нагрузка на ваш бюджет будет снижена. Однако здесь надо иметь в виду, что долгосрочные кредиты в большинстве случаев "стоят" дороже среднесрочных — из-за разницы в величине процентных ставок.

Поэтому, по словам Алексея Теребкова, следует остановиться на "золотой середине", то есть на 10–15-летнем сроке.

Высшая математика

В большинстве случаев гасить кредит банки предлагают по аннуитетной схеме: в течение всего срока одна и та же сумма. Размер ежемесячного платежа здесь высчитывается по хитрой формуле, которую упрощенно можно представить так: вначале основная часть ежемесячного платежа — это проценты, в конце срока, напротив, задолженность по кредиту. При дифференцированных платежах (по этой схеме возможно гасить кредит в Сбербанке, Газпромбанке) заемщик с самого начала начинает гасить свою задолженность, и поскольку ее размер постоянно снижается, то и процентов в результате начисляется меньше. По подсчетам экспертов, в среднем, 15-летний кредит при дифференцированных платежах обходится на 20% дешевле, чем при аннуитетных.

Однако ошибкой было бы сделать вывод, что необходимо во что бы то ни стало брать кредит в том банке, который предоставляет заемщику возможность платить по дифференцированной схеме. Это выгодно будет только в том случае, если кредит не будет погашен досрочно. Если же заемщик намерен рассчитаться с банком как можно скорее, то дифференцированные платежи ему вовсе не нужны: на первых порах размер ежемесячной выплаты при такой схеме весьма и весьма ощутим.

Не надо забывать, что деньги (что рубли, что доллары) постоянно дешевеют, и в нынешних условиях заплатить позже становится выгоднее, чем заплатить раньше. Наконец, самое главное: от банка кредитных денег при дифференцированных платежах вы получите меньше, чем при аннуитетных — иначе вы просто не сможете осилить ежемесячные платежи на первых этапах.

А что еще?

Дополнительные расходы принято считать во вторую очередь. А зря! Они могут существенно повлиять на привлекательность и доступность понравившегося кредита. Банки, несмотря на множественные предупреждения Федеральной Антимонопольной службы, по-прежнему не гнушаются политики скрытых расходов, в результате чего эффективная ставка превышает задекларированную на 0,5–3 процентных пункта. При первом знакомстве с банком заемщик должен выяснить размер комиссии за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за его обналичивание, за конвертацию (в случае, если кредит — долларовый, а расчеты ведутся в рублях, или наоборот), за аренду сейфовой ячейки; поинтересоваться, будет ли взиматься плата за обслуживание кредита и ведение ссудного счета (в ряде банков эта статья расходов прибавляет до 1,2 процентных пункта в год).

Следует понимать, что многие банки намеренно скрывают наличие и размер дополнительных расходов, и зачастую заемщики узнают о реальной стоимости кредита лишь на подписании договора. Среди банков, которые отличаются прозрачностью в части дополнительных расходов, брокеры называют Сбербанк, DeltaCredit, Банк Абсолют, Международный Московский банк, Банк Союз. Напротив, количеством и размером непредвиденных расходов "славится" Внешторгбанк 24 и Национальная Ипотечная компания.

Также надо иметь в виду то, что тарифы для разных категорий заемщиков могут отличаться, поэтому всегда уточняйте, "вашу" ли стоимость услуги вам называют. Отдельная статья расходов, весьма существенная, — плата за нотариальное заверение сделки. Хотя на законодательном уровне ипотека была освобождена от этой "повинности" в 2005 году, ряд банков продолжает настаивать на участии нотариуса в процессе в обязательном порядке. Причем "своего", аккредитованного при банке нотариуса, с гонораром в несколько сотен долларов. Кроме того, за регистрацию в Федеральной регистрационной службе надо будет заплатить от 1500 до 9500 рублей.

Что касается страховых тарифов, то здесь следует выбирать страховую компанию, а не банк (впрочем, есть исключения: например, банк DeltaCredit предлагает своим заемщикам страхование по сниженному тарифу 0,8%). "Если вы имеете основанные опасения, что по причине слабого здоровья вам откажут в страховании, то остановите свой выбор на банке, который сотрудничает с наиболее широким кругом страховых компаний, и заранее проясните, возьмется ли за вас какая-либо из них", — советует генеральный директор ипотечной компании ИПОТЕКА. РУ Дмитрий Овсянников. По его словам, часто есть шанс добиться положительного ответа от страховщиков, "заплатив" за это повышенным тарифом. Но иногда и переплачивать не нужно: можно просто обратиться в более лояльную страховую компанию.

То же самое касается страхования не заемщика, а залога: в большинстве случаев найдутся компании, которые готовы работать с "проблемными" квартирами (естественно, по повышенным ставкам). Например, Алексей Теребков упоминает в числе таких "Ингосстрах". Перед принятием решения обязательно следует выяснить, какие документы потребуются страховой компании (например, справка о прохождении медосмотра, платежка из ЕГРЦ и т.д. Обратите внимание на то, что многие банки продолжают включать в число обязательных видов страхования титул, то есть право собственности на квартиру.

Досрочно-условное
освобождение

Большинство банков после полугода пользования кредитом позволяет заемщикам погасить кредит досрочно (как полностью, так и частично) без штрафных санкций. Однако обратите внимание на дополнительные условия досрочного погашения, в частности, на лимит минимальной суммы. "Например, в Райффайзенбанке этот лимит установлен в размере $2000, — говорит Дмитрий Овсянников. — И заемщик, который в состоянии каждый месяц вносить сверх обязательного платежа $500, будет вынужден делать это всего раз в четыре месяца, таким образом, теряя возможность оперативно сокращать свою основную задолженность и размер последующих ежемесячных выплат. Также советую обратить внимание на мораторий и штрафы при досрочном погашении. Иногда сравнительно низкая процентная ставка компенсируется длительным периодом, в течение которого банк взимает штрафы за досрочное погашение. Этот период может составлять до 5 лет".

Новостройки

Банки декларируют свою готовность рассматривать в качестве возможного объекта залога любой дом, который строится в Москве и обладает всеми необходимыми документами. На самом деле рассчитывать на успех, то есть на одобрение кредитного комитета стоит только в том случае, если новостройка принадлежит узкому кругу "одобренных" банком адресов (чаще всего тех, в финансировании которых непосредственно участвует сам банк или аффилированные с ним структуры). В противном случае вы рискуете выбыть из строя уже на первом этапе, безуспешно пытаясь добиться от застройщика документов, которые требует банк, но с которыми строительная компания вовсе не желает расставаться при просьбе первого встречного. Более-менее активно покупку квартир на этапе строительства кредитуют Росбанк (кредитует даже под залог векселя); а Газпромбанк, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, МДМ-Банк заявляют о своей готовности работать с любой недвижимостью на этапе строительства. Интересные программы по новостройкам есть и у Сбербанка, но только по тем новостройкам, где банк поучаствовал финансированием.

В течение инвестиционного периода действуют повышенные на 1,5–3 процентных пункта ставки, после оформления квартиры в собственность они приходят в соответствие с программами на "вторичке". Поскольку срыв сроков сдачи дома — дело в Москве самое что ни на есть повседневное, заемщику стоит быть готовым к тому, что по повышенным "инвестиционным" ставкам он может платить гораздо дольше, чем рассчитывал поначалу.

Кто быстрее?

В условиях поступательного роста цен на недвижимость одним из важнейших факторов при выборе программы стала готовность банка оперативно принимать решение — и по самому заемщику, и по квартире, которая становится предметом залога. "Десятка" лидирующих на рынке ипотеки банков работает по сокращенному в отличие от ситуации трехлетней давности пакету документов. Однако это далеко не во всех случаях позволяет укладываться в те жесткие сроки, которые покупателю диктует сегодняшний "рынок продавца".

Есть банки, которые в состоянии управиться с одобрением квартиры и продавца за неделю, а то и меньше; есть такие, которые на этот процесс отводят несколько недель. Например, Банк Москвы — при том, что условия кредитования у него весьма привлекательны — быстрее, чем за месяц, одобрение не выносит. Поэтому и число выданных кредитов у него весьма и весьма скромное.

К числу расторопных банков Алексей Теребков относит банк DeltaCredit, Москоммерцбанк, Международный Московский банк, Райффайзенбанк (и вообще, большинство банков с иностранным капиталом), Внешторгбанк 24; на "четверку" оценивает оперативность банка "КИТ-Финанс", а также отмечает, что в последнее время куда быстрее стал работать Абсолют Банк, который значительно упростил свои требования к заемщикам и квартирам. В любом случае оперативности и гибкости в принятии решений можно ожидать только от тех банков, для которых ипотечное кредитование является одним из основных видов деятельности.

Те же, кто декларирует свои ипотечные программы только в "политических", имиджевых целях, в оперативной работе и в индивидуальной работе с каждым клиентом не заинтересован. Нет у таких банков и потребности сотрудничать с риэлторами и ипотечными брокерами: одной сделкой больше, одной меньше — для них это не так важно.

Продай — купи

Сегодня банки предлагают комбинированные программы для тех заемщиков, которые для покупки новой квартиры должны поначалу продать старую, чтобы получить средства на первоначальный взнос или улучшить свои жилищные условия. Такие программы есть у всех ведущих банков, разница лишь в тех возможностях, которые перед клиентами открываются. Практически во всех случаях заемщик получает необходимый временной люфт, в момент покупки нового жилья свою старую квартиру не продавая, а закладывая. Кроме того, например, в Абсолют Банке или DeltaCredit заемщик получает второй кредит — на оплату первоначального взноса, который в скором времени можно погасить, получив доход от реализации имеющегося жилья.

Карен МЕЛКОНЯН
директор отделения компании
"МИР НЕДВИЖИМОСТИ"

Дьявол кроется в деталях
В процессе выбора банка заемщики, как правило, обращают внимание на процентную ставку по ипотечному кредиту и разрекламированность банка, забывая при этом о таких важных факторах как: дополнительные расходы по сделке (например, комиссия банка за оформление ипотечного кредита, страхование, оценка приобретаемой недвижимости и т. д.); требования банка к объекту недвижимости, оформляемому в залог. Также необходимо поинтересоваться схемой будущей сделки, поскольку каждый банк заявляет свои правила проведения сделки и время ее совершения. Еще один нюанс, который необходимо рассмотреть, – это объединение программы банка и требований к недвижимости. Например, банк N объявил о запуске новой программы с первоначальным взносом 10% от стоимости недвижимости. При этом по данной программе купить жилье можно только в монолитно-кирпичных домах, а это, как правило, дорогая и новая недвижимость, которая есть не во всех районах Московской области. Соответственно, не каждый заемщик, получивший кредит в банке N, смог реализовать вой кредит.

В настоящее время заемщикам необходимо обращать внимание на программу рефинансирования. Надо обязательно выяснить, рефинансирует ли банк свои кредиты. Если да, то заемщик избежит повторных расходов в размере 3–4% от суммы кредита.

Алексей АКСЕНОВ
генеральный управляющий
по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка

Оцените уровень обслуживания в банке
Со всеми условиями программ ипотечного кредитования можно ознакомиться на сайтах банков или по телефону call-центра. И уже на этом этапе выбрать те банки, условия программ которых соответствуют интересам и возможностям заемщика. Конечно, для окончательного выбора банка и программы этого будет недостаточно. Лучший вариант – получить подробную консультацию у менеджеров банка. Это позволит, с одной стороны, понять, что может предложить банк конкретному клиенту с конкретными условиями. С другой, клиент сразу сможет оценить уровень обслуживания в банке, что так же немаловажно. Например, ММБ проводит так называемые "ипотечные субботы". Это углубленные консультации по ипотечному кредитованию для населения, которые проходят в одном из отделений банка с участием экспертов отдела ипотеки банка и с привлечением экспертов рынка недвижимости.

Что касается выбора валюты кредита, то здесь не может быть однозначного ответа. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, и спрогнозировать поведение валюты на такой период представляется как минимум затруднительным. Скорее, заемщику стоит ориентироваться на ту валюту, в которой ему удобнее в настоящий момент взять кредит.

Что касается программ с нулевым первым взносом, то их основным недостатком для клиента может быть высокий "входной барьер": чем больше размер кредита, тем, соответственно, выше требования к доходу заемщика. В условиях сегодняшних цен на недвижимость далеко не каждый может позволить себе кредитование 100% стоимости жилья. Например, обычная двухкомнатная квартира в Москве стоит около $200000. Чтобы купить такую квартиру в кредит без первого взноса, доход заемщика должен быть около $5000–6000 в месяц.

Дмитрий ОВСЯННИКОВ
генеральный директор
ипотечной компании
"ИПОТЕК. РУ"

"Я часто встречаю заемщиков, которые "выбрали не свой банк"
Распространенная ошибка потенциального заемщика – сначала искать банк и программу, а только потом задумываться, для чего конкретно эта программа нужна. Кредит – средство для достижения цели, но часто его рассматривают как цель: "Были б деньги, а там разберусь, что с этими деньгами делать".Алгоритм действий должен включать в себя ряд последовательных вопросов, на которые необходимо найти ответ. Какая квартира мне нужна на семью, например, из трех человек? Какой размер кредита мне потребуется? В каком размере я могу оплатить первоначальный взнос и какой банк даст мне кредит под этот взнос? Каковы условия кредита? Каковы будут сопутствующие расходы и дополнительные условия? Например, условия досрочного погашения?

Я часто встречаю заемщиков, которые "выбрали не свой банк". Хороший ипотечный брокер способен сэкономить клиенту десятки тысяч долларов. В моей практике в 2003 году был случай, когда заемщик взял кредит в одном банке под 15% годовых, в то время как он мог воспользоваться 11-процентной ставкой в Сбербанке. Он отказался от этой возможности, полагая, что Сбербанк по-прежнему требует четырех поручителей по кредиту и, не зная, что требования Сбербанка поменялись, и для получения кредита достаточно 2 поручителя. Этот случай достаточно древний. Сейчас условияразличных банков не столь сильно отличаются. Но зато выросли цены на недвижимость, а потому переплата даже в 1 процент превращается в "кругленькую сумму"".

Алексей ТЕРЕБКОВ
руководитель компании "Лаурел-Ипотека"

Такая разная страховка
Нередко причиной затянутых сроков решения банка по квартире, под залог которой заемщик хочет получить кредит, является страховая компания. Поэтому выбирать ее по принципу "Где дешевле" неверно. Надо понимать, что низкие тарифы могут нивелироваться медлительностью работы – и наоборот. Например, "Ингосстрах" работает быстро, хотя и стоят его услуги недешево. Кроме того, у разных страховых компаний могут быть требования – в некоторых из них, например, требуется проходить медицинский осмотр заемщикам с суммой кредита выше $120000.

Дмитрий ШАПОЧКИН
начальник управления продаж "Городского Ипотечного Банка"

Какой срок ипотечного кредита можно считать оптимальным?
На что влияет срок кредита? В первую очередь, на ежемесячный платеж по кредиту: чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж по кредиту. Приведу пример с суммой кредита $150 000 и процентной ставкой 9,5% годовых: в зависимости от срока кредита меняется и ежемесячный платеж:

Срок Платеж ($/мес.)
5 лет 3187,06
10 лет 1982,26
15 лет 1611,91
20 лет 1447,53
25 лет 1363,05

Соответственно, заемщику нужно выбрать удобный для него (с точки зрения семейного бюджета и комфортности осуществления платежей по кредиту) ежемесячный платеж и, соответственно, срок кредита.
Максимальный размер кредита, который будет одобрен заемщику, напрямую зависит от доходов заемщика, процентной ставки по кредиту (об этом чуть позже) и срока кредита.
Так, например, супружеской паре с доходом $3 000 будут одобрены следующие суммы кредита:

Срок Кредит ($)
5 лет 70598,05
10 лет 113506,75
15 лет 139586,16
20 лет 155436,93
25 лет 165070,85

Данный расчет сделан на основе процентной ставки 10% годовых при 5, 10, 15, 20 и 25-летнем сроке кредита. Стоит иметь в виду, что с увеличением срока кредита банки, как правило, увеличивают процентные ставки по кредиту (подробнее об этом – ниже), в связи с чем, реально одобренные суммы кредита вероятнее всего будут чуть меньше.

Проценты, уплачиваемые банку. Чем больше срок кредита, тем больше процентов заемщик уплачивает банку. Здесь стоит оговориться, что у заемщиков есть право частично или полностью досрочно гасить кредит, и в этом случае величина уплаченных процентов будет значительно меньше.
Далее приведен размер величины уплаченных процентов по кредиту при разных сроках кредита (на основе все тех же параметров: кредит $150 000, процентная ставка 10% годовых).

Срок % к уплате
5 лет 41223,40
10 лет 87871,33
15 лет 140143,38
20 лет 197407,79
25 лет 258915,34

Можно сделать вывод, что брать кредит сроком на 25 лет, как правило, нецелесообразно: размер процентов, уплачиваемых банку, велик, а при этом разница с другими сроками по максимальной сумме кредита и величине ежемесячного платежа – незначительна.

Процентная ставка по кредиту. Чем больше срок кредита, тем большие риски невозврата кредита несет банк и тем выше устанавливается процентная ставка по кредиту. Больше процентная ставка – больше процентов, уплачиваемых банку.

Вывод. Общего правила для определения оптимального для каждого срока кредита нет, ведь у каждого заемщика свои цели: кому-то нужно взять как можно большую сумму кредита, в этом случае один из выходов – максимально возможный срок кредита; кто-то хотел бы уплатить меньший размер процентов банку – в этом случае лучше брать кредит на минимальный срок. Лично я считаю, что срок кредита – 15 лет – можно условно назвать оптимальным, потому что при данном сроке одобренная сумма кредита значительно больше, чем при десятилетнем сроке, а размер процентов, уплачиваемых банку, значительно меньше, чем при двадцатилетнем сроке кредита.