Триумфы и разочарования Краснодарского края

Сочи

Город-курорт в Краснодарском крае, приморский и бальнеологический курорт всероссийского значения. Городская агломерация состоит из поселков: Магри, Макопсе, Аше, Лазаревское, Головинка, Лоо, Дагомыс, Мамайка, Хоста, Кудепста, Адлер. Тянется вдоль Черноморского побережья Кавказа на 145 км. Климат субтропический, влажный. Развито климатолечение, лечение минеральными водами Мацесты (сульфидные хлоридно-натриевые) и углекислыми водами Красной Поляны, железистыми илами Имеретинской бухты (район Адлера). Место проведения кино- и музыкальных фестивалей, конкурсов, спортивных состязаний. Кандидат на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года.
"Словарь современных географических названий"

За последние несколько лет о Сочи написано и сказано столько, что все, вновь сказанное и написанное, почти стопроцентно окажется компиляцией, обобщением или повтором. Хотя… Повторенье – мать ученья! Так почему бы и нет?

Период бурного роста Большого Сочи начался давно и поначалу был связан с идеей не столько проведения в городе Олимпиады, сколько с превращением его в настоящую третью столицу России и курорт международного уровня. Но все шло не столь гладко. Еще в начале нового тысячелетия в статьях, посвященных Сочи, авторы активно сетовали на то, что в городе в основном ведется точечное строительство, не всегда отвечающее современным требованиям, что здесь нет собственных сетей супермаркетов, что город – морской курорт – не в состоянии предложить гостям ни одного приличного яхт-клуба, что ниша, связанная со строительством коттеджных поселков с собственной инфраструктурой, неприятно пустует, что несть числа стройкам века, превратившимся в "недостройки"…

А потом две начатые операции – "План "Красная Поляна" и "План Олимпиада" – превратили Сочи в плацдарм, на котором ведется непримиримое сражение за будущее города. Сражаться приходится по многим фронтам, но главным образом – со временем, ведь Сочи предлагается в ускоренном темпе пройти путь, на который у других городов уходят десятилетия. Кто-то даже подсчитал: стимулированный Олимпиадой, подталкиваемый административной волей и частно-государственными капиталовложениями, Сочи в своем развитии опережает время лет этак на 20–25.

Естественно многих волнует вопрос: "Не окажется ли Сочи большим мыльным пузырем? Не взрастим ли мы "монстра из пробирки", который в итоге пожрет самое себя?" ДН не раз писал о ситуации, сложившейся в Сочи, в том числе и на местном рынке недвижимости (в частности, №5 (15), май/июнь, 2006 г., №6 (16) июль/август, 2006 г., №20, декабрь 2006/январь.2007 г.) и потому сегодня вправе просто процитировать сам себя: "Пассаж, будто Сочи, притягивает инвестиции исключительно как возможная олимпийская столица – не более чем миф. Звание добавит городу статусности – это факт, но он и без всякой Олимпиады останется инвестиционнопривлекательным. Например, заместитель директора отдела исследований рынка элитного жилья компании Knight Frank Наталья Пронина считает: "С Сочи сейчас происходит примерно то же, что в свое время происходило со столичной Остоженкой. Процесс формирования бренда запущен вовсю, суммарные инвестиции в 2006 году составили более $365 млн. Кто же теперь даст этому маховику остановиться?"

Итак, сегодня Сочи стараниями властей, частных инвесторов и многочисленных строительных компаний из Москвы, Ростова, Краснодара исправляет ошибки прошлого. В городе по-прежнему велик спрос (во многом отложенный) на объекты экономкласса, но строится такого жилья немного, и в основном на площадках, весьма удаленных от моря. С другой стороны, огромен интерес к объектам элитного класса: сегодня в эксплуатацию сдан элитный комплекс на проспекте Пушкина, и в разной стадии находятся такие проекты, как 18-квартирный жилой комплекс клубного типа Dream House по ул. Рахманинова, расположенные рядом со знаменитым отелем Radisson SAS Lazyrnaya комплексы "Лазурный" по ул. Есауленко, "Идеал House" на Курортном проспекте, стоящий в английском регулярном парке Royal Park, Sunny Hill на Невской ул., комплекс "Каскад" на ул. Клубничной и т.д.

В Сочи практически исчезли "недострои". Все они, кроме разве что здания с 1993 года "украшающего" Театральную ул., взяты в работу. Начинает заполняться пустовавшая ниша коттеджного строительства. Вниманию покупателей предлагаются сразу несколько проектов разного класса – от эконом до элитного: коттеджный городок "Сосновый бор", поселки "Лазурный берег" и "Южное Галицино", пансион "Русская Ривьера" и т.д.

Что же касается цен, то и они находятся на столичном уровне. Как отмечал в беседе с ДН директор "Городского Риэлтерского Центра" г. Сочи Илья Арутюнов: "К концу 2006 года в новостройках бизнес-класса стоимость м2 доходила до $2.500–2.700, а в элитных домах она составляла от $3.000 до $9.000. С учетом стабильного роста цен, который одни аналитики оценивают в 120%, а другие всего в 30–40%, но который все равно есть, вложения в сочинскую недвижимость выглядят сейчас весьма привлекательными".

Да, у Сочи по-прежнему много проблем: недоговоренность с экологами, отсутствие генплана, все еще находящегося в стадии разработки, зависшее решение вопроса с яхт-маринами, резкое сокращение числа пригодных под застройку площадок, вялотекущее развитие ипотеки… И все-таки сегодня Сочи, безусловно, самый перспективный из городов Черноморского побережья как для мелких и средних, так и для крупных инвесторов.

Геленджик

Город и порт в Краснодарском крае, на берегу Геленджикской бухты Черного моря, окруженной отрогами Маркотхского хребта Большого Кавказа, в 36 км к юго-востоку от Новороссийска. Приморский климатический курорт, где имеются минеральные воды, привозные лечебные грязи (из Соленого озера близ Тамани). Геленджикская курортная зона Черноморского побережья протянулась примерно на 100 км и включает в себя, помимо г. Геленджик, населенные пункты: Кабардинка, Дивногорское, Джанхот, Бетта, Прасковеевка, Криница и Архипо-Осиповка. Рядом с Геленджиком расположены бор пицундской сосны, сады и виноградники.
"Словарь современных географических названий"

Геленджик долгое время находился в тени своего могущественного соседа. До этого города российские власти, по сути, добрались только в 2004 году, когда в Геленджике, под председательством Владимира Путина, состоялось заседание президиума Госсовета по вопросу развития курортов.

В следующем году на геленджикскую землю прибыл патриарх Московский и Всея Руси Алексий II. И после принятия решения о строительстве рядом с Геленджиком двух very important objects – дачи патриарха и резиденции Администрации Президента – развитие города началось семимильными шагами, один из которых был сделан в сторону стройплощадки нового геленджикского аэропорта (первые самолеты он должен принять уже в нынешнем году). Благодаря аэропорту число отдыхающих в Геленджике, которое за последние 2 года уже выросло вдвое (с 750.000 до 1.500.000 человек), может приблизиться к отметке 2.500.000–3.000.000 человек. Что, соответственно, повлечет за собой дальнейшее развитие инфраструктуры, возведение новых гостиниц и пансионатов, организацию современной транспортной сети и активизацию строительства жилья.

Сегодня Геленджик, по словам учредителя компании ИСК "Модус" Александра Левицкого, "…определенно переживает период бурного роста". И хотя бум проявляется главным образом в сегменте отельного строительства (а куда деваться, если летом свободных мест не найти не только в гостиницах, но и в частном секторе), сектор жилищного строительства тоже затрагивает. В городе появляются первые "высотки", конечно, не столичного, а местного размера, подкорректированного с учетом сейсмики. Появляются жилые комплексы с квартирами приличной площади и удачной планировки с гаражами и автостоянками, с благоустроенной территорией и круглосуточной охраной и, что немаловажно, с круглосуточной подачей горячей воды (вообще-то, она в городе подается по графику). Примерами в данном случае могут служить новый комплекс на Красногвардейской улице, жилой комплекс премиум-класса "Каскад" на Туристической улице, новый объект на пересечении улиц Шмидта и Пушкина. Появляются в Геленджике и первые коттеджные поселки, состоящие из отдельно стоящих домов и таунхаусов. Несколько лет назад о подобных проектах здесь даже не думали.

Что касается цен на жилье, то Геленджик, конечно, уступает Сочи, но не в разы. Минимальная стоимость геленджикского м2 составляет около $1.000, максимальная доходит до евро 2.500. Естественно, что цена напрямую зависит от местонахождения дома от моря, открывающегося вида из окна, качества строительства, набора опций и т.д.

Пригодные (под застройку) земли в Геленджике еще есть, но со всех точек зрения удачных площадок в центре города практически не осталось. Сегодня приобрести их можно только по бешеным ценам. В связи с этим строительство постепенно отодвигается от центра к горам, хотя в сами горы пока не идет – слишком уж это хлопотное, дорогостоящее и непредсказуемое, с точки зрения потребительского спроса, дело.

На сегодняшний день подавляющее большинство покупателей недвижимости в Геленджике – "курортники", приезжающие в город на время отпуска. Однако специалисты не исключают, что благодаря приятному климату, прекрасной экологии и обилию солнечных дней в году, со временем этот город станут выбирать местом не только сезонного, но и постоянного проживания.

Анапа

Город в Краснодарском крае, в 52 км от Новороссийска, на северо-восточном берегу Анапской бухты Черного моря, окруженной отрогами Главного Кавказского хребта. Город-курорт имеет отличные пляжи, является популярным детским морским курортом. Территория региона составляет 98186 гектаров, расстояние до Москвы – 1500 км, до Краснодара – 162 км. Город связан с крупными городами России и Краснодарского края железнодорожным, авиационным и автомобильным сообщениями.
"Словарь современных географических названий"

Каждому в России известно, что до "перестройки" Анапа была средоточием лучших пионерских лагерей Советского Союза, ведь город отличали великолепный климат, рекомендованный при огромном количестве заболеваний, будто специально созданные природой "детские" пляжи, малое количество осадков, теплая зима, лиманные и сопочные грязи и многое другое, что необходимо претендующему на значимость курорту. Но случилось то, что случилось: многие заводы и предприятия, чьи пионерлагеря были гордостью анапского побережья, прекратили свое существование. Знаменитый Пионерский проспект опустел, хотя и не стал совсем безлюдным. Место пионерских лагерей заняли пансионаты Центробанка РФ, МЧС России, Налоговой инспекции и т.д. А отсутствие генплана города и стихийное строительство жилья столь же стихийно удовлетворяло покупательский спрос, который все равно оставался неудовлетворенным.

Так было еще совсем недавно. Что же происходит в Анапе сейчас? Об этом ДН побеседовал с руководителем департамента по связям с общественностью компании "ООО БЕСТ" Виктором ПЯТКОВЫМ:
"Прежде всего, если сравнивать Анапу с Сочи и Геленджиком, то в городе самые низкие цены на жилье: в новостройках это от 28.000 руб. до 45.000 руб. за м2, в зависимости от местоположения и степени готовности дома. "Вторичка", конечно, непредсказуема, весь фонд старый, советский. Долгое время ничего не строилось, так что самым молодым домам – 20 лет. Но, в среднем, однокомнатная квартира площадью 31–32 м2 стоит от $50.000. Хотя, подчеркну, это может быть совсем старенькая хрущевка.

Сейчас в Анапе строится в принципе много, но в центральной части земля очень дорогая, так что там возводятся в основном мини-гостиницы. Основное же жилищное строительство идет в районах 3-А, 3-Б и находится на высоком берегу – там, где живут сами анапцы (отсюда до центра города всего 10 минут). Что касается покупательского спроса, то он очень заметен со стороны Москвы и северных районов, а в последнее время "оживился" Урал. Присутствуют в Анапе и московские инвестиционно-строительные компании. Собственно, они-то в основном и присутствуют. Но большой активности с их стороны не наблюдается, поскольку получить участки под застройку весьма непросто.

Потихоньку начали появляться и коттеджные поселки. Интерес к такому типу жилья есть, но тут стоит отметить, что вблизи от моря строить их невозможно, поскольку первая курортная зона – федеральная, а вторая – краевая собственность. Соответственно, землю можно только взять в аренду, а дом в собственности на арендованной земле – такая ситуация психологически отпугивает, поэтому коттеджное строительство ведется чуть поодаль от моря.

В последнее время активно обсуждается вопрос: выиграет или проиграет Анапа от строительства новых аэропортов в Сочи и Геленджике. На мой взгляд, никаких минусов тут нет. К примеру, люди, которые отправляются отдыхать в Геленджик, как правило, летят до Краснодара, а от него до Геленджика всего 100 км, и билеты несколько дешевле, чем до Анапы. Сочи же от Анапы вообще далеко, так что аэропортовую конкуренцию друг другу эти города не составляют. Если же в связи с вводом в действие поток авиапассажиров в Анапу станет меньше, так это даже хорошо. У нас сейчас по 4–6 ежедневных рейсов зимой, а летом самолеты вообще садятся каждые полчаса, потому что те, кто отдыхает на Тамани и на Азовском море, тоже нередко летят через Анапу.
Я думаю, перспективы у Анапы хорошие. Особенно если учесть, что Анапа была, есть и будет детским курортом и городом семейного отдыха".

Новороссийск

Город в Краснодарском крае, важнейший порт России на Черном море, на берегу незамерзающей Цемесской (Новороссийской) бухты, в 136 км к юго-западу от Краснодара. Отличительной особенностью является дующий зимой сильный ветер бора. Границы муниципального образования г. Новороссийска утверждены постановлением главы администрации Краснодарского края 26.07.94 г. №409. Город граничит в западной части с г. Анапой, в восточной части – с г. Геленджиком, в северной части – с Крымским районом. В границах городской черты г. Новороссийска существуют 4 Административных округа (Восточный, Южный, Центральный, Приморский), 3 сельских округа (Мысхакский, Раевский, Натухаевский) и 3 поселковых округа (Абрау-Дюрсо, Верхне-Баканский, Гайдукский).
"Словарь современных географических названий"

Новороссийск – это город, резко отличающийся от многих своих черноморских соседей. В недавно опубликованном ИА Dailystroy обзоре "Краснодарский край: девелопмент жилой недвижимости" Новороссийск охарактеризован так: "Крупнейший российский порт на Черном море. В случае вывода Черноморского флота из Севастополя несомненно, что Новороссийск станет основной военно-морской базой России в Азово-Черноморском регионе. Для развития рекреационной отрасли непригоден, город можно рассматривать только как потенциальный центр отраслей бизнеса, связанных с транспортом, логистикой, крюингом. Недвижимость имеет тенденцию к росту".

Порт, к тому же с военным уклоном, многочисленные цементные заводы (пусть работающие и не с такой интенсивностью, как в советские времена), неблагоприятная экологическая обстановка, ветер, подчас опрокидывающий даже стоящие на рейде суда, долгое отсутствие планового строительства, подающаяся по часам вода – это все, конечно, не в пользу Новороссийска. Даже пристальное внимание к городу российских властей, увы, не делает его более привлекательным для потенциальных покупателей "дачи у моря". Основной спрос на жилье обеспечивают местные жители и незначительное число переселенцев из соседних районов.

Основные городские стройплощадки расположены в Приморском и Южном округах, поскольку в Центральном наблюдается стандартный дефицит земли, а Восточный представляет собой промышленную зону. И, в отличие, скажем, от Сочи, где более 60% жилья возводится в сегменте "элит", в Новороссийске подавляющее число новостроек экономкласса, а в московском понимании элитная застройка (в том числе и коттеджная) практически отсутствует. Тем не менее цены на м2 в городе не маленькие (в среднем, около $1.200, а в Центральном районе – $1.500–1.600). До сочинских показателей новороссийский рынок доберется вряд ли, но тенденция к росту цен ярко выражена – около 25–30% в год. Однако за это надо быть благодарными в основном отлаженному спросу.

С недавних пор особый интерес к Новороссийску обеспечивает компания "ПИК-Регион", которая ведет в городе девелоперскую деятельность в рамках совместной работы с администрацией Краснодарского края по развитию рынка доступного жилья в соответствии с федеральным проектом "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". В течение 2006 года компания сдала в эксплуатацию несколько новороссийских объектов: жилой комплекс "Два Капитана", расположенный в микрорайоне "Малая земля" Южного района города, новый дом на ул. Пионерской, 39, корпус 15А, жилого комплекса "Капитанская дочка" в новом микрорайоне 14, на пересечении улиц Южной и Пионерской. Причем, жилой комплекс "Два Капитана" стал лауреатом конкурса "Лучший реализованный проект 2005 года в области инвестиций и строительства" в номинации "Лучшие объекты, построенные московскими инвесторами в регионах России".

Сегодня, по словам начальника управления капитального строительства и развития города Федора Колесникова, "…Новороссийску необходимо до 2010 года построить 1.140.000 м2 жилья, чтобы обеспечить 20.000 семей. В соответствии с программой "Жилище" подготовлен реестр ветхого муниципального фонда, изучены земельные участки, определено число зарегистрированных граждан и квартир к расселению, установлены площадки под строительство и предлагаемое направление застройки для предоставления инвесторам".

В ближайших же планах компании "ПИК-Регион" – комплексная масштабная застройка новых микрорайонов Новороссийска. Одним из наиболее интересных проектов является возведение микрорайона "Южный берег" (15-й микрорайон). Согласно расчетам, здесь разместятся 8.610 жителей, для которых будет построено 207.000 м2 жилья. Как отметил в интервью ДН генеральный директор "ПИК-Регион" Сергей Канаев: "Мы – инвестор, который с "открытым забралом" заявляет о том, что Краснодарский край является одним из стратегических направлений нашего развития".