КИПР
«Американская мечта» в кипрском варианте

Он имеет в своем составе три различных сегмента:
- первичный рынок покупки-продажи земельных участков под будущую застройку;
- вторичный рынок недвижимости от застройщика;
- третичный рынок перепродажи уже купленной недвижимости.

На первичном рынке покупки-продажи земельных участков сегодня сложилась своеобразная ситуация. На продажу по высоким ценам выставляются участки, доставшиеся их нынешним владельцам практически даром – в основном, по наследству либо купленные когда-то за бесценок как сельскохозяйственные. Соответственно, именно здесь проходит путь к осуществлению кипрского варианта "американской мечты" - уникальной возможности для средней кипрской семьи, обладающей земельной собственностью, обогатиться значительно и сразу. Разумеется, такое положение вещей является "единоразовым", ибо земель по бросовой цене, в конце концов, не останется, и эпоха золотой мечты и быстрых денег закончится. Ну, а на данный момент можно утверждать, что стадия "разогрева" пройдена, спрос на землю действительно высок и основная масса землевладельцев, жаждущих превратить свои бесплатные земли в миллионы фунтов наличности, только начинает прибывать на рынок. Однако сразу необходимо отметить, что успешная перепродажа купленной по сегодняшним ценам земли может рассматриваться только в долгосрочной перспективе. Для реального бизнеса лучше всего подходят инвестиции в объекты вторичного рынка – недвижимость от застройщика.

Типичные операции этого сегмента рынка состоят из покупки крупного участка земли у первичного землевладельца, застройки его максимальным количеством домов и последующей продажи каждого дома конечному покупателю. Именно такие операции считаются самым прибыльным бизнесом на Кипре сегодняшнего дня. Именно с этим направлением связана ажиотажная активность огромного количества крупных и мелких застройщиков, а также бесчисленных агентов и посредников. При первом взгляде на эту часть рынка сразу же создается впечатление: все места заняты. И дальше традиционный набор аргументов: все лучшее уже разобрано, а если не разобрано, то у кого-то уже на примете, участки маленькие, цены высокие, и вообще Кипр – небольшой остров, тут киприотам тесно, куда уж иностранцам, и т.д. А если сюда добавить существующие ограничения на размер земельного участка и количество объектов недвижимости, которыми может владеть иностранное физическое или юридическое лицо, то сложится окончательное убеждение – на этом рынке зарубежному инвестору делать нечего.

Такое мнение действительно широко распространено, но это полное заблуждение! Простое использование несложных механизмов траста или партнерства легальным образом дает иностранцу точно те же права и привилегии на рынке недвижимости, что имеет кипрский инвестор. Кроме того, если принять во внимание, что ресурсы любого, пусть и самого крупного местного инвестора, все же ограничены и отнюдь не покрывают даже небольшого процента рынка, и при этом на рынок выходит все больше желающих разбогатеть первичных продавцов земли, то становится очевидным – на самом деле, потенциальная ниша для иностранных инвесторов весьма велика и перспективна. Однако для того, чтобы успешно в этой нише обосноваться, необходимо учитывать местную специфику. Прежде всего, определенные сложности для иностранца представляет выход на контакт с потенциальными первичными продавцами земли. Наилучшим способом решения этой проблемы является привлечение в качестве своего представителя компетентного местного консультанта с хорошей деловой историей и нужными связями. Пожалуй, не будет преувеличением сказать, что от успешного решения этой задачи будет во многом зависеть преодоление тех проблем, с которыми придется столкнуться в ходе осуществления инвестиционного проекта.

Инвестор может полностью контролировать и технические особенности, и маркетинговую политику проекта вместо пассивного предоставления капитала под готовые проекты, как это часто предлагается сегодня крупными кипрскими застройщиками. Особенно чувствительной эта разница становится для инвесторов, уже имеющих потенциального заказчика с определенными нестандартными пожеланиями. В этом случае никакой готовый проект и тем более перепродажа уже построенной недвижимости заведомо не подойдет.

В целом следует отметить, что третичный рынок перепродажи уже построенной недвижимости для иностранного инвестора еще менее перспективен, чем рынок простой перепродажи участков земли. Во-первых, потому, что, как и в случае с землей, сколько-нибудь ощутимую прибыль можно ожидать только в долгосрочной перспективе, во-вторых, в отличие от земли, готовую недвижимость придется эксплуатировать, поддерживать, ремонтировать и т.п.

И, наконец, несколько замечаний по поводу высоких цен на недвижимость Кипра. Прежде всего, "дороговизна" - понятие относительное и зависит от того, какой мерой мерить. То, что дорого для киприота, дешево для англичанина, и то, что дешево для Кипра, часто очень дорого для России. Иностранного инвестора привлекает в кипрской недвижимости тот факт, что цены на нее стабильно растут, и будут расти в обозримом будущем.

Связано это отнюдь не с тем, что будет введен НДС на землю – это всего лишь дополнительные 15% накладных расходов к существующим ценам, и сам по себе этот налог никакого рыночного подорожания земли вызвать не может. Причина роста цен кроется в ожидаемом увеличении населения Кипра за счет притока европейцев, перебирающихся сюда на постоянное жительство. По некоторым расчетам, общее количество проживающих на острове может возрасти за счет иностранцев в ближайшие годы более чем в два раза. Насколько точны эти прогнозы – не столь уж важно, главное, что сегодняшние ожидания на рынке недвижимости Кипра этим прогнозам соответствуют.