|
Большое видится на расстоянии. Большой Сочи, точнее рынок недвижимости третьей, летней столицы России — тоже. Причем желательно смотреть не из Москвы даже (применительно к Сочи это сегодня почти что "лицом к лицу"), а из какого-нибудь Лос-Анджелеса, поскольку в кругах столичных профессионалов Real Estate единства взглядов не наблюдается — что еще раз подтвердила прошедшая недавно конференция "Недвижимость в Сочи: мифы и реальность".
Судите сами. Одни говорят — основную массу покупателей сочинского жилья поставляет Москва, другие — Москва тут вообще не при чем, новостройки раскупаются представителями регионов. Одни считают — наибольший неудовлетворенный спрос сейчас наблюдается в сегменте экономкласса, другие опровергают — наивысший показатель реализации демонстрирует жилье стоимостью свыше $1 млн. Одни приводят данные о 120% ценовом росте за 2006 г., другие оперируют иными цифрами: рост цен на м2 в Сочи в 2005 г. составил 30%, за 6 месяцев 2006 г. — 20,4%. Одни настаивают — сегодня на сочинский рынок выведено около 10 коттеджных поселков, то есть наконец-то начал заполняться сегмент, в котором раньше зиял неприятный пробел, другие ухмыляются — поселки, может, и заявлены, но напоминают скорее воздушные замки, нежели объекты для реальных продаж. Наконец, самые жаркие споры вызывает поиск ответа на вопрос: проведение в Сочи Олимпиады, за которое так ратуют российские власти — для города очевидный плюс или столь же очевидный минус? И чем дальше, тем яростнее становятся дебаты — и тем запутаннее ситуация.
Олимпиада: за и против
Хочет этого кто-то или нет, сочинский рынок недвижимости последних нескольких лет находится в подвешенном состоянии в связи с неясностью — все-таки выиграет Сочи или проиграет. Конечно, можно согласиться с утверждениями тех, кто считает: вне зависимости от решения МОК, летнюю столицу России с ее уникальным набором показателей активно будут развивать как круглогодичный курорт, стремясь поднять его до международного уровня. Но все же два варианта развития событий (победа или поражение Сочи) и, соответственно, две схемы капиталовложений в город ($7,5 млрд. или $4,5 млрд.) накрепко засели в головах у всех — и у руководителей инвестиционно-строительных и девелоперских компаний, и у потенциальных приобретателей квадратных метров.
Ни для кого не секрет, что проведение Олимпиады лишь отчасти завязано на экономике. Конечно, здорово, что в любом случае Сочи, а вместе с ним и вся Россия, получат полностью реконструированный Центральный стадион, Ледовый дворец, который сможет принимать даже турниры по волейболу и бальным танцам, санно-бобслейную трассу — первую профессиональную трассу в стране, представители которой побеждают на самых престижных соревнованиях, а тренируются до сих пор за границей. Отлично, что в городе наконец-то будет решена проблема знаменитой адлерской свалки, появятся новые очистные сооружения, вменяемые транспортные развязки и аэропорт — недавно 100-процентный пакет его акций за 5,5 миллиардов руб. купила российская организация "Стратегия-Юг", связанная с частным инвестиционным фондом "Базовый элемент" Олега Дерипаски. Предполагается, что запуск первой очереди нового аэропорта состоится уже в марте 2007 г., а к 2014 г. Сочи станет обладателем одного из самых современных аэропортовых комплексов, в котором будет все, включая даже вертолетную площадку для поклонников этого вида транспорта.
Те же, кто смотрит на саму идею проведения сочинской Олимпиады со скептицизмом, ссылаются на другие факты. Да, в случае проигрыша в городе не построят Малую спортивную арену и ряд запланированных гостиниц. Да, развитие комплекса "Карусель" на Красной Поляне пойдет по несколько иному пути. Но это все ерунда по сравнению с проблемами, которые сулит Сочи выигрыш.
Например, для обслуживания Олимпиады и олимпийских объектов потребуется создать как минимум 45 000 постоянных и Бог знает сколько временных рабочих мест. Откуда брать кадры — ведь совершенно очевидно, что в Сочи их нет? Куда селить приехавших людей в городе, где практически не ведется строительство жилья экономкласса, где, по признанию профессионалов, огромные земельные ресурсы находятся в руках частных собственников и где все участки, с экономической точки зрения хоть мало-мальски пригодные для застройки, немедленно занимаются объектами бизнес- или элитного класса? По словам представителя Департамента спорта Краснодарского края Марии Лактионовой, программа подготовки к Олимпиаде ответов на эти вопросы не дает, поэтому краевое и городское руководство готово к переговорам с кадровыми агентствами России и мелкими и средними инвесторами, которых может заинтересовать строительство жилья для "рабочих-олимпийцев".
Еще одна проблема, о которой пока мало кто думает всерьез — что делать с олимпийскими объектами после того, как Олимпиада закончится. Опыт отчасти Турина и в гораздо большей степени Афин свидетельствует, что потом, после, олимпийская структура тяжелым грузом ложится на плечи города: содержать ее дорого, а использовать по назначению удается далеко не всегда. Положим, на пару десятков новых гостиниц, возведение которых запланировано к 2014 году, спрос еще будет, хотя гарантированным его можно назвать разве что в летнее время: Сочи, конечно, не Геленджик и не Анапа, но те, кому довелось побывать там зимой, знают, что "болезнь сезонности" поражает и его. А вот реально ли найти клиентов для 15 олимпийских объектов, даже с учетом их последующего переоборудования в торговые и развлекательные комплексы — вопрос. Может, именно поэтому в кулуарных беседах нередко можно услышать: главный сочинский конкурент Зальцбург не сказать, чтобы сильно рвался принимать Олимпиаду.
Официальное и окончательное решение МОК вынесет уже совсем скоро — в июле 2007 г. И тогда все вопросы либо будут сняты — и жизнь города вернется в русло нормального развития, либо, напротив, встанут во весь рост. Беда только в том, что решать поставленные задачи без жертв Россия не умеет.
Справедливости ради, стоит сказать: по мнению ряда профессионалов, пассаж, будто бы Сочи притягивает инвестиции исключительно как возможная олимпийская столица — не более чем миф. Звание добавит городу статусности — это факт, но он и без всякой Олимпиады останется инвестиционно привлекательным. Поэтому опасения, что Сочи может оказаться большим мыльным пузырем, беспочвенны. Например, заместитель директора отдела исследований рынка элитного жилья компании Knight Frank Наталья Пронина считает: с Сочи сейчас происходит примерно то же, что в свое время происходило со столичной Остоженкой. Процесс формирования брэнда запущен вовсю, суммарные инвестиции в 2006 г. уже составили $365 млн., кто же теперь даст этому маховику остановиться?
Куда инвестору
податься?
Как уже отмечалось, в основном, в городе возводится элитное жилье и жилье бизнес-класса. Хотя стоит учесть, что и в Сочи, и в Геленджике, и во многих других приморских городах понятие "элитный", прежде всего, связано с местоположением объекта: есть вид на море — элитный, нет вида — не элитный, хоть как ты его построй. А поскольку наиболее удачные участки в самых востребованных сочинских районах — Центральном и Хостинском — в большинстве своем уже заняты, строительство начинает двигаться вдоль моря. К примеру, в заметно удаленный Лазаревский район, на сегодняшний день не избалованный инвестициями, но имеющий великолепные перспективы по этой части.
Сочинские цены, несмотря на несогласованность высказываний профессионалов, уже вплотную приближаются к московским. И пока никаких оснований говорить об их возможном снижении или о заметном снижении темпов их роста нет — спрос в Сочи по-прежнему превышает предложение. И, видимо, еще долго будет превышать, если учесть, к примеру, следующее: по данным аналитического центра IRN.ru, российский юг занимает второе место по популярности среди потенциальных мигрантов, теоретически готовых сменить место жительства. Конкретно на долю Сочи приходится около 3,35% переселенческого спроса, а на все черноморское побережье Краснодарского края — около 9%.
Ограниченность предложения объясняется и такими факторами как расположение города в границах национального парка, где строительство запрещено, сложности с подведением коммуникаций, практическое отсутствие на рынке готовых инвестиционных продуктов, находящаяся в неимоверно запутанном виде документация и т.д. Не надо сбрасывать со счетов и зачаточное состояние сочинского рынка риэлторских услуг, некоторые аспекты деятельности которого кажутся столичным риэлторам форменной дикостью.
Еще один вопрос, на который пока никто не рискует дать ответ, бывший мэр Сочи Леонид Мостовой формулирует так: "А что, собственно, мы хотим увидеть в Сочи? Неужели любой каприз за ваши деньги?". Скажем, сейчас в районе набережной, в так называемой зоне рекреации запланировано возведение 16 жилых комплексов. В том, что их распродадут к радости клиентов и выгоде инвесторов, сомнений нет. Но в итоге городу грозит омертвение центра: место, ныне отведенное для дневной и ночной тусовки, займут элитные заборы, привлекательность Сочи понизится, и не исключено, что вместе с ней понизятся и цены на жилье.
В зоне особого внимания Леонида Мостового и некоторые инфраструктурные перекосы — такие, как отсутствие нормальных подъездов к жилым комплексам. Например, по его мнению, подъезда к ж/к "Бригантина" нет и не будет, и жителям на их машинах придется пробираться среди гаражей, что является тупиком для организации движения. Ситуация в знаменитом комплексе "Александрийский маяк" не лучше: пока нормальных подъездов к нему нет, а если появится новая дорога, то исчезнет занятая ей треть курортной набережной. Подобных примеров в Сочи пруд пруди.
Наконец, по мнению Леонида Мостового, инвесторы преступно мало внимания уделяют возможности строительства нового жилья за счет сноса старого. Всю территорию от Платановой аллеи до Донской улицы надо перестраивать, "шанхай" рядом с сочинским цирком расселять, ветхие дома, стоящие вдоль Курортного проспекта, сносить — а не жаловаться на отсутствие площадок под застройку. Или попытаться решить эту проблему за счет создания так называемых искусственных территорий, вспомнив о существующем проекте создания искусственного полуострова.
Тема, которую пока никто особо не развивал в Сочи (кроме, пожалуй, компании UMACO) — строительство апарт-отелей, то есть гостинично-жилых комплексов. Этот весьма популярный за рубежом формат позволяет людям, являющимся владельцами жилья, с помощью управляющей компании зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду. Компания Blackwood уже произвела подробные расчеты и пришла к выводу, что в сочинских условиях строительство апарт-отелей — весьма выгодный вариант. Правда, как подчеркивает первый вице-президент по стратегическому развитию компании Михаил Гец, экономика позволяет использовать данный формат только в сегменте элитного, в крайнем случае — бизнес-класса.
Это — лишь часть аспектов непростого существования сочинского рынка недвижимости. Для того, чтобы облегчить жизнь инвесторов, каждодневно сталкивающихся с необходимостью "разгребать завалы", вице-президент по стратегическому планированию компании "ДИАЛ Строй Инвест" Александр Пляцевой предлагает создать в городе Совет по градостроительной политике. С его помощью можно будет решать массу вопросов — начиная от подготовки земельных участков для выхода на аукцион и заканчивая разногласиями с экологическими организациями. Может, тогда и приезда господина Митволя со товарищи в Сочи будут ждать без всякого страха.  Благодаря Олимпиаде Сочи приобретет мировое имя
На вопросы отвечает Юрий ТЯМУШКИН, заместитель директора Департамента слияния и поглощения – руководитель проекта "Горно-морской курорт "Красная поляна" "Компании "Базовый Элемент"
– Известно, что в связи с возможным проведением в Сочи Олимпийских игр 2014 года "Компания "Базовый Элемент" разрабатывает проект по освоению Имеретинской долины. На каком этапе сейчас находится программа строительства олимпийских объектов, какие из них стоит выделить особо?
– "Компания "Базовый Элемент" в рамках Федеральной Целевой программы Правительства РФ планирует в ближайшие годы построить в Имеретинской долине г. Сочи уникальный туристско-рекреационный комплекс, который будет соответствовать высочайшему мировому уровню. Район Имеретинской поймы как нельзя лучше подходит для реализации олимпийского проекта. Во-первых, пустая территория в 200 га позволяет сделать все по уму, с самого начала построить все продуманно и правильно. Во-вторых, очень удобно, что до будущей Олимпийской деревни можно добраться разными путями. Уже сейчас здесь сложился крупный транспортный узел – есть железная дорога, аэропорт, федеральная автомобильная трасса.
В соответствии с Федеральной программой аэропорт г. Сочи также должен быть реконструирован как часть транспортной инфраструктуры. По нашему мнению, начинающаяся реконструкция аэропорта повысит шансы Сочи на проведение зимней Олимпиады 2014 года. Путь от аэропорта до Имеретинской долины, где будет располагаться все, начиная от гостиничных комплексов, торгово-развлекательных центров, аквапарка, парка развлечений, дендропарка, океанариума, занимает всего 10 минут.
В перспективе здесь может появиться еще и монорельсовая дорога на Красную Поляну. Она за считанные минуты будет доставлять гостей Имеретинки в сердце горного курорта. Все это дает наилучший шанс воплотить единую идеологию построения Олимпийской деревни, которая ляжет в основу уникального центра отдыха.
– Кто осуществляет проектирование и сопровождение проекта?
– Мы начали работать над проектом в начале 2006 года, и к настоящему моменту уже прошли основные этапы подготовки. В первую очередь, мы заключили договор с компанией-консультантом GVA Sawyer, которая провела зонирование территории, т.е. исследовала, что, где и как должно располагаться. В свою очередь, наш консультант на конкурсной основе выбрал для нас компанию-проектировщика – Maple Leaf Studios. Это канадская компания, которая проектировала Олимпиады в Лондоне, Ванкувере, Турине, т.е. это архитектор с мировым уровнем. Нам было очень важно, чтобы компания-проектировщик имела богатый опыт в области строительства олимпийских объектов.
Maple Leaf Studios разработала мастер-план курорта мирового уровня. Получилось, что капитальные вложения потребуют около 1,5 млрд. долларов при где-то около 7?-?9 годах окупаемости проекта.
– Сейчас, на данном этапе реализации программы, является ли столь существенным вопрос о победе или поражении Сочи в "олимпийской гонке"?
– Мы в любом случае будем развивать комплекс в Имеретинке, несмотря ни на что. От проведения Олимпийских игр будет зависеть структура нашего спортивно-развлекательного города. Если Олимпиада не состоится, то это будет рекреационная зона – зона курорта с гостиницами на первой линии, торгово-развлекательными комплексами, кинотеатрами, торговыми улицами, катком.
Здесь же будут построены VIP-отели на берегу, бунгало, таунхаусы и жилье бизнес-класса.
– Давайте будем оптимистами и предположим, что Олимпиада все-таки пройдет в Сочи. Как предполагается развивать комплекс в Имеретинке до и после Олимпийских игр?
– В случае победы Сочи, мы построим здесь олимпийскую деревню, олимпийский пресс-центр и телецентр. Это входит в наши обязанности как инвестора. В конце ноября мы снова подписываем договор с Maple Leaf Studios, по которому они сделают эскизы и в дальнейшем макеты всех олимпийских объектов к февралю 2007 года. Это, можно так сказать, кульминационный момент – момент приезда оценочной комиссии Международного Олимпийского Комитета.
Конечно, Олимпиада – это, во-первых, событие мирового масштаба, и поэтому курорт Сочи легче будет узнаваться, прославится на весь мир, его будут вспоминать как место проведения зимних Олимпийских игр. Во-вторых, резко увеличится поток туристов во время и после Олимпиады. Благодаря Олимпиаде Сочи приобретет мировое имя.
Елена ПОЛОВЦЕВА
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | декабрь 2006 - январь 2007 | № 10/1 (20) | http://www.d-n.ru/ |
