ИТОГИ ГОДА
... и рынок, по-прежнему доходный

Самым доходным и инвестиционно привлекательным остается Рублево-Успенское направление: здесь стандартно самые дорогие земля и особняки. Следом идет Новорижское шоссе, по темпам роста опережающее все направления, включая элитарную Рублевку. Кроме того, именно здесь работает большое число девелоперов, целенаправленно повышающих стоимость недвижимости.

 

 

Вот уже второй год подряд аналитики утверждают, что загородному рынку не хватает объектов экономкласса. Спрос в данном сегменте удовлетворен лишь процентов на 20. Застройщики готовы ликвидировать этот дефицит, вопрос только в том, где строить поселки экономкласса, чтобы не остаться в накладе. Самая востребованная недвижимость — независимо от направления — распложена в 35 км от МКАД. Однако там экономические расчеты позволяют возводить жилье не ниже бизнес-класса. Инвесторы и девелоперы утверждают, что поселки в низком ценовом сегменте вправе находиться только после 50 км от МКАД. Но есть ли спрос на столь значительное расстояние?

 

Оказалось, что есть. Более того, активно стало застраиваться и дальнее Подмосковье, причем по всем направлениям. Только за последнее время на рынок вышло более двух десятков поселков экономкласса, расположенных в пределах 100 км от столицы. Причем все эти поселки позиционируются как дачный вариант с одной лишь оговоркой — для круглогодичного проживания. Все коммуникации городские, инфраструктура есть, охрана по периметру, вот только ездить ежедневно на работу в Москву и обратно несколько утомительно. Хотя на это можно закрыть глаза — было бы желание.

 

Цена на дома в таких поселках, конечно же, ниже, чем в поселениях бизнес-уровня. Но, несмотря на визитную карточку — "эконом", термин "дешевое" здесь вряд ли применим: экономкласс 2006 года — это $180?000?–?200?000 за дом. А потребитель нуждается в еще более дешевом жилье — меньше $150?000.

 

Одни утверждают, что подобное возможно. Главное, чтобы дом был небольшим (120?–?150 м2 с участком 10?–?12 соток), а жилье возведено из современных строительных материалов. Другие уверены, что подобное невозможно. И, тем не менее, в прошлом году на Можайском водохранилище (а это 120 км от МКАД), в поселке "Аистово" были предложения по еще меньшей цене: дома начинали продавать менее чем за $100?000. Поселок довольно быстро распродали — застройщикам пришлось выводить на рынок еще один.

 

На Симферопольском шоссе компания "Партнер" заявила сразу несколько коттеджных поселков такого класса, расположенных на опушках соснового леса, рядом с водой. Дабы не нарушить гармонии с природой, застройщик возводит только деревянные дома. На Ярославском шоссе также есть подобные предложения. Одно из них — коттеджный поселок "Залесье". Кстати, на последней выставке недвижимости "ДОМЭКСПО-2006" этот поселок назван лучшим, из представленных на рынке в своей категории.

 

В последнее время "эконом" можно найти и не так далеко от МКАД. Правда, в этом случае поселки будут застроены преимущественно таунхаусами. Интерес к ним обусловлен тем, что по своим техническим характеристикам таунхаусы приближены к городской квартире, а стоят подчас столько же, сколько и сама квартира в столице. Существенная разница в том, что это жилье расположено в экологически чистом месте — можно сказать, на лоне природы. Подобные поселки довольно большие (в самом маленьком число секций переваливает за 100), а это значит, что есть минимальная инфраструктура, обязательно включающая в себя прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, небольшие магазины. Так что жить в таунхаусе комфортно по всем параметрам.

 

 

По числу и объему предложений на рынке загородной недвижимости бесспорно лидируют объекты категории "бизнес-класс". Рост стоимости такого жилья за прошедший год составил около 30?–?40%. Эти цифры на протяжении последних 3 лет остаются неизменными. Ценовая вилка в данном сегменте довольно внушительная — от $300?000 до $1?200?000.

 

Столь огромный разброс обуславливается разными факторами: подведены ли коммуникации к участку или разведены по дому, сдается ли дом "под чистовую отделку" или "под ключ", где поселок расположен — в 15 км или в 100 км от МКАД. Возможно, еще 5 лет назад поселок категории бизнес- на таком почтительном расстоянии от столицы считался утопией, но не сегодня. Последняя тенденция рынка — второе загородное жилье. При его выборе потенциальному покупателю не слишком важно, за сколько минут он доедет до города. Куда важнее окружающий дом ландшафт и наличие поблизости "большой" воды и горнолыжных спусков. Так что чем девственнее природа, тем предложение привлекательнее для потенциального покупателя.

 

Сама дача, как правило, должна быть деревянной. Именно этот материал считается экологически чистым, более того — полезным для здоровья, да и особой внутренней отделки, как правило, не требует. Напротив, стиль "a la" деревенская изба становится все более популярным.

 

Как правило, в таких поселках предлагаются довольно большие земельные наделы — 1 га и выше. Стоимость участка, учитывая большое расстояние от столицы, пока не велика, а возможностей для реализации собственных оригинальных замыслов — предостаточно. Земли хватит: хочешь — строй ранчо, хочешь — усадьбу, хочешь …

 

Нас спасут банки

 

Количество функционирующих, строящихся, находящихся на нулевом цикле возведения коттеджных поселков в Подмосковье не поддается счету. Аналитики компаний, активно занимающихся исследованием рынка загородной недвижимости, называют разные цифры; например, по данным Интернет-портала www.?vseposelki.?ru их число перевалило за 500. Половина — это уже обжитые поселения, остальные находятся на разных этапах возведения, и рынок все продолжает и продолжает наращивать объемы. В связи с чем специалисты стали уже поговаривать о такой тенденции как затоваривание. Хватит ли у россиян денег, чтобы купить все, что предлагают им застройщики?

 

Некоторое время назад при покупке автомобиля банки стали предлагать новую услугу — нулевой взнос. Предложение опережает спрос: держатели ценных бумажек в накладе себя уж никак не оставят, а у большего числа желающих обзавестись "железным другом" появился шанс сделать это как можно быстрее.

 

На рынке загородного жилья подобного пока нет, но все большее и большее число банков стали поворачиваться лицом к народу. Правда, чтобы они совсем повернулись, потребовалось время.

 

Надо сказать, что загородный рынок всегда был интересен банкам, но поначалу — как надежный и выгодный источник вложения средств. Так, в конце 90-х годов прошлого века, когда колхозы и совхозы приказали долго жить, а вся остальная свободная от них земля оказалась ничейной, банки подсуетились и скупили поля. Сегодня, когда земля растет в цене и коттеджное строительство развивается семимильными шагами, банки постепенно отказываются от части своей собственности и выводят ее на рынок. Что-то продают, на какие-то участки ищут девелопера и совместными усилиями возводят коттеджный поселок, торговый центр или что-то еще (до чего же в России любят "еще немножечко шить"!). Но рынок все же постепенно становится цивилизованным. И первыми стремятся идти в ногу с западом банки, поэтому все чаще от "частностей" в виде строительства чего бы то ни было переходят к своему основному предназначению.

 

Охотнее всего выдают кредиты, конечно же, частным компаниям, у которых в собственности есть что-нибудь достойное — например, участок земли, стоимость которого не меньше суммы самого кредита. Тем не менее, если компания-заемщик совсем молодая, банкиры проведут довольно тщательную проверку, прежде чем выдадут деньги. Несмотря на то, что выдавать крупные кредиты намного выгоднее, массовым явлением на рынке они пока не стали — проверка занимает слишком много времени.

 

Поэтому лучше всего на рынке прижились ипотечные кредиты.

 

С покупкой готового коттеджа проблем, как правило, не возникает, а на строительство дома взять необходимые средства не всегда просто: закон допускает залог недвижимости только с земельным участком, находящимся в собственности, а если земля в аренде, то получить необходимые деньги достаточно проблематично. Поэтому в большинстве банков, занимающихся такой формой выдачи кредита физическим лицам, уже выработана определенная схема. Как правило, будущий владелец покупает земельный надел на свои средства, а дом — на заемные. В свою очередь, банк берет в качестве залога как участок, так и будущий дом.

 

На сегодняшний момент у крупных российских компаний недвижимости заключены договора с банками. В результате таких альянсов рождаются ипотечные продукты. И каждый, кто покупает особняк через эти компании недвижимости, может воспользоваться данной опцией. Подобное есть у компаний "ИНКОМ", "МИЭЛЬ-Недвижимость", "Бест". Есть свои ипотечные программы для загородной недвижимости и у крупных банков — "Сбербанка", "Райффайзенбанка". Планирует выдавать кредиты на приобретение коттеджей и Городской Ипотечный банк: помимо ипотечных программ "Квартира" и "Квартира+", он намерен предложить рынку программы "Дом" и "Дом+". Причем, с помощью последних программ смогут взять кредиты не только жители Москвы и Санкт-Петербурга, но и регионов.

 

Ипотека на загородном рынке — явление, еще только набирающее рост. Из всех ипотечных сделок, которые в этом году заключили отечественные банки, лишь около 15% приходится на загородную недвижимость. Много это или мало? Два года назад этот показатель равнялся 4%.

 

Лучше приобрести дом сегодня, чем завтра

 

"В будущем году нормативная цена земли в Московской области будет повышена на 10% по сравнению с 2006 годом", — сообщила министр экологии и природопользования Московской области Алла Качан. В подобном повышении нет ничего необычного, оно проводится ежегодно. А вместе с землей повысится в цене и недвижимость. Каков будет рост? Аналитики еще не готовы сказать, но уверены — не меньше 17% на дома в поселках экономкласса, 25% на коттеджи в "бизнесе" и порядка 50% в категории "де люкс".