ИПОТЕКА
Верхи хотят, но низы не могут

В течение 2006 года стало ясно, что "работать" на ипотечный бум готовы и банки, постоянно либерализующие условия кредитования, и власти, которые хоть и постепенно, но меняют законодательство в необходимую сторону. Дело только за заемщиками, которые очень бы хотели воспользоваться привлекательными предложениями — но это им пока не по карману.

В течение первых месяцев 2006 года стало казаться, что тот ипотечный бум, который на протяжении нескольких лет предрекали федеральные власти, наконец настал. И тем не менее, по данным Центробанка РФ, в первом полугодии рост объемов ипотечного кредитования по России составил всего 53%. Этот показатель, правда, не учитывает деятельности федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое практически полностью осуществляет ипотечное кредитование в регионах. Там картина выглядит куда более оптимистично: например, в Пермской области за первые восемь месяцев 2006 года количество выданных кредитов выросло в 3,6 раза, в Приморье — почти в 5 раз. А вот Москва и Санкт-Петербург, где ценовая динамика на рынке недвижимости обгоняла динамику ипотечных инициатив, высокими результатами похвастаться не могут. Запредельная стоимость жилья оставила за бортом заемщиков, чей ежемесячный доход не дотягивает хотя бы до $2?000. А также тех, кто одобрение кредитного комитета в банке получил, но жилье в отведенный трехмесячный срок купить не успел — все по той же причине безудержного ценового роста.

 

И все-таки перемены этого года дают ипотечным заемщикам надежду на относительно быстрое и безболезненное получение кредита в недалеком будущем — когда цены на жилье начнут приходить в соответствие с доходами хотя бы избранного "среднего" класса.

 

 

Сразу несколько банков в этом году заявили о готовности выдавать кредит на всю стоимость жилья целиком, освобождая заемщика от необходимости платить первоначальный взнос. Правда, эта инициатива имеет обратную сторону: увеличенная сумма кредита должна "подкрепляться" высоким доходом заемщика, иначе он просто не потянет соответствующий размер ежемесячных выплат. И тем не менее, для определенного количества "ипотечных" клиентов эти программы означают не только возможность сэкономить от одного до нескольких десятков тысяч долларов, направив их на ремонт, но и просто пройти одобрение кредитного комитета: ведь далеко не у всех, кто зарабатывает достаточно для ипотеки, есть свои сбережения.

 

Примечательно, что у подавляющего большинства отказавшихся от первоначального взноса банков условия по "100-процентным" кредитам ничуть не хуже, чем по другим, где предусматривается обязательное наличие собственных средств заемщика в размере 10?–?20% от стоимости квартиры. В ВТБ24 это срок до 25 лет, 9,8?–?12% годовых в валюте и 13?–?14% годовых в рублях в зависимости от сроков кредитования. У Банка Москвы — также срок до 25 лет, валютные 11?–?12% и рублевые 13?–?14% до того момента, пока задолженность не будет погашена на 30%, после этого ставки будут уменьшены на 1 процентный пункт. У Национальной Ипотечной компании без первоначального взноса можно получить кредит по восьми программам: в валюте на срок до 25 лет под 9,5?–?13,5% в долларах, а в рублях на срок до 10 лет под 14% годовых. У Импэксбанка это 10?–?11% в валюте и 12?–?13% в рублях. Условия, бесспорно, привлекательные.

 

А вот 100-процентный кредит может оказаться вовсе не такой привлекательной сделкой, как это кажется на первый взгляд. Доходы населения растут медленнее, чем цены на недвижимость. И ежемесячный платеж при крупном кредите становится такой обременительной статьей расходов, что далеко не каждая семья может ее потянуть. Так что сегодня на фоне активного подорожания жилья, как и на заре российской ипотеки, аренда зачастую обходится примерно в полтора раза дешевле, чем обслуживание ипотечного кредита. Даже несмотря на то, что с начала осени арендные ставки стали наверстывать упущенный с января рост.

 

Схожие цели преследовала и инициатива ряда банков по увеличению размера кредита: в октябре банк "Зенит" объявил о готовности выдавать под залог недвижимости $800?000, DeltaCredit увеличил максимальную сумму с $300?000 до $500?000, а Международный Московский банк вовсе снял ограничения по размеру кредита; в ноябре Городской ипотечный банк объявил о готовности выдавать под залог недвижимости суммы в 1 миллион долларов, одновременно с этим новичок на рынке ипотечного кредитования Альфа-банк поднял планку с $350?000 до $500?000.

 

Такие шаги были вызваны галопирующим ростом цен, который лишал многих заемщиков возможности воспользоваться одобрением кредитного комитета и купить на заемные деньги жилье. Летом у московских банков в среднем реализовалось всего около 30?–?40 кредитов из выданных 100, а в некоторых банках доля нереализованных кредитов доходила до 90%.
Свобода перемещения

 

В 2006 году произошло то, о чем давно говорили любители сравнивать российский опыт ипотеки с зарубежным в пользу последнего: банки разрешили своим клиентам рефинансировать ранее выданные кредиты, переходя на более выгодные ставки, и даже уходить в другую кредитную организацию. Разумеется, пока что эту инициативу поддержало далеко не все банковское сообщество, однако эксперты сходятся в том, что рефинансирование как повсеместно распространенная норма рынка ипотечного кредитования — дело скорого будущего.

 

Плюсы рефинансирования очевидны. С самого начала существования ипотеки в России процентные ставки по кредиту неуклонно снижались, и если сегодня "новые" заемщики берут кредит по 10?–?11% годовых в валюте (а то и меньше), то "старые" в том же банке продолжают платить по 14?–?16%. А, например, при рефинансировании кредита в размере $100?000 и разнице в ставке на 2% экономия клиента за 10 лет на выплате процентов по кредиту составит около $12?000.

 

Вместе с тем, рефинансирование на деле может оказаться вовсе не таким прибыльным, как то кажется на первый взгляд — особенно если речь идет о "переходе" в другой банк. По сути, это оформление нового кредита, которое влечет за собой все те "сопутствующие" расходы, которые возникают у заемщика при оформлении ипотеки. Все расходы по перекредитованию могут составить до 2?000?–?3?000 долларов США. Многие эксперты говорят, что та овчинка, которая стоит выделки, — это минимум 2?–?3% разницы в величине ставок.

 

Аудитория, на которую рассчитана эта услуга, немногочисленна. Начиная с 2004 года кредиты выдавались по ставкам, ненамного превышающим сегодняшние. А немалая часть заемщиков, взявших кредит 2 и более года назад, успела уже его досрочно погасить. Однако по мере развития ипотечного кредитования будет расти и разнообразие продуктов — а это значит, что потребность в смене и программы, и банка у заемщиков обязательно появится.

 

 

Процентные ставки в 2006 году снижались не так активно, как в предыдущие годы: лимит значительных изменений был исчерпан два года назад. И тем не менее, уменьшенная даже на половину процентного пункта ставка — для банка по-прежнему эффективный маркетинговый ход, а для заемщика — перспектива сэкономить сумму, хотя бы в психологическом отношении заметную. Так, Москоммерцбанк установил минимальную ставку на уровне 9,8%, банк "Зенит" снизил ставку по 10-летним рублевым кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке на 2,5% — до 11,5%, Русский Ипотечный банк — до 11,5?–?12,5% в рублях и до 10,5?–?11,5% в валюте, Международный Московский банк уменьшил долларовые ставки на 0,5?–?1,5% и рублевые — на 0,5%?–?3,5%.

 

Произошедший в этом году первый в истории России выпуск ипотечных облигаций дает заемщикам надежду на то, что у банков появится новый источник долгосрочных и недорогих средств — что позволит обрести второе дыхание инициативам по снижению процентных ставок.

 

Параллельно со снижением ставок банки увеличивали срок кредитования, что для заемщика означает сокращение размера ежемесячного платежа — а это важно даже тем, кто намерен кредит погасить досрочно.

 

Кроме того, выход новых банков на ипотечный рынок означает, что спада конкуренции в этой области можно не опасаться еще несколько лет. Так, в 2006 году кредиты на покупку жилья начал выдавать Альфа-банк, фигурант пятерки крупнейших банков РФ. В 2007 году он планирует выдать кредитов на сумму в 200 миллионов долларов, а через несколько лет — занять одно из лидирующих мест на ипотечном рынке.

 

Мелочь, а приятно

 

Именно конкуренция среди ипотечных банков заставляет их "закрывать" те ниши, на которые всегда был спрос, но не было предложения. В этом году АИЖК начало выдавать кредиты под залог изолированных комнат в многоквартирных жилых домах — проще говоря, коммуналках. Еще несколько лет назад юристы объясняли, что комната залогом быть не может и никогда им не станет, а сегодня — пожалуйста, купить 15 квадратных метров с отдельным лицевым счетом стало возможно.

 

2006 год показал, что банки способны лояльнее относиться к нестандартным залогам, если у них такое желание появляется. Прорыва в области либерализации условий кредитов на покупку загородного жилья пока не произошло, но события последних месяцев дают основание надеяться на этот прорыв в ближайшем будущем: ниша пока мало освоенная, но очень перспективная. То же самое касается и новостроек: банки расширили круг объектов, на которые они готовые выдавать кредит, смирились с тем, что на первичном рынке качество залога не такое высокое, как на вторичном, и стали предлагать схемы по улучшению жилищных условий с использованием имеющейся в собственности у заемщика квартиры. Риски высоки, зато внимание со стороны клиентов обеспечено, а сегодня это — главное.

Сроки больше, ставки меньше
Валерий БУРЗАЕВ

Заместитель директора управления кредитования частных клиентов Сбербанка России
В 2006 году Сбербанком России были предложены новые условия предоставления жилищных кредитов: базовые сроки кредитования увеличены с 15 до 20 лет; первоначальный взнос уменьшен с 30 до 10% (а для молодых семей с ребенком – с 10% до 5%); изменены подходы к порядку расчета платежеспособности заемщиков, что позволило учитывать дополнительные доходы и активы заемщиков; установлены дифференцированные процентные ставки в зависимости от способа обеспечения и участия/неучастия Сбербанка России в финансировании строительства объекта кредитования. Также в августе 2006 года процентные ставки по жилищным кредитам в зависимости от срока предоставления кредита были снижены на 1 - 3%.