СРЕДНИЙ КЛАСС
Алгебра гармонии

"Интересное архитектурное решение", "удачные планировки" — этими фразами девелоперы жилья бизнес-класса с момента его появления в постперестроечной Москве ловят на удочку покупателей. Насколько реальность отличается от рекламных лозунгов? Зачастую весьма серьезно. "Передовая архитектура" может оказаться слегка измененным типовым проектом, а "комфортные планировки" — весьма не комфортным казусом.

 

 

Дома с откровенно невыразительным проектом ассоциируются у покупателя с "шедеврами" периода типового домостроения, и даже если проект по уровню строительных работ, инженерного оснащения и прочего комфорта соответствует заявленной цене в $3?000?–?6?000/м2, но при этом смахивает на панельную многоэтажку, продавать его будет весьма сложно. Зато даже не искушенные в искусстве "застывшей музыки" потребители "ведутся" на громкие имена архитектурных знаменитостей, которые прибавляют баллов эксклюзивности проекта.

 

Существует мнение, что архитектурная составляющая является одним из ключевых факторов лишь при выборе жилья элитного сегмента, но это не так: "средний класс" без яркого запоминающегося проекта тоже обойтись не может. "Все чаще мы сталкиваемся с тем, что для клиента одним из определяющих факторов при выборе жилья является имя архитектора, — говорит коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов. — Эта тенденция проецируется и на здания бизнес-класса. Мы тонко чувствуем растущий спрос на действительно концептуальные проекты и начинаем включать в архитектурную концепцию зданий бизнес-класса элементы элитного жилья".

 

Есть и девелоперы, которые занимают куда более однозначную позицию. "Для элитных клубных домов в центре столицы характерен более традиционный консервативный стиль, в то время как у архитекторов домов бизнес- и премиум-классов есть больше возможности для фантазии", — заявляет председатель совета директоров корпорации MIRAX Group Сергей Полонский.

 

Вопрос вовсе не такой простой, как может показаться. "Конкуренция на рынке жилой недвижимости достаточно велика, поэтому застройщики, дабы привлечь покупателей, пытаются каждый новый объект сделать уникальным, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании "Квартал". — Все чаще компании делают ставку и на необычный архитектурный облик жилого здания. Однако имя архитектора само по себе навряд ли способно привлечь внимание потенциального покупателя и повлиять на решение о покупке. Только наличие оптимальных технических характеристик в совокупности с запоминающимся архитектурным обликом способно свести срок экспозиции к минимуму".

Такие разные
архитекторы

 

Другое дело, намерен ли застройщик реализовать возможность нестандартного архитектурного решения. С одной стороны, привлечение дорогостоящей архитектурной "звезды" увеличит затраты на проектирование, которые могут составить до 12?–?15% общей сметы. С другой стороны, яркая архитектура способна заставить покупателя выложить на четверть больше того, чем если бы речь шла о невзрачном проекте без изюминки. Однако главные барьеры на пути сотрудничества девелоперов с прогрессивными архитекторами, в том числе и иностранными, — барьеры административные. Отсутствие среди разработчиков сотрудника "Моспроекта" превращает процесс согласования в предприятие не только сложное, но и чрезвычайно рискованное — в качестве примера можно вспомнить попытку компании "Капитал Груп" возвести на Якиманке жилой комплекс по экстравагантному проекту голландского архитектора Эрика ван Эгераата и резко негативную реакцию на этот проект московского мэра Юрия Лужкова.

 

Девелоперы, выбирая между проектом с сильной концептуальной идеей и проектом с сильной административной поддержкой, по-прежнему в большинстве случаев отдают предпочтение второму варианту. Впрочем, есть и компромисс — пригласить талантливого архитектора, но "подписать" проект именем, которое ускорит прохождение проекта по инстанциям. И, наконец, до сих пор не изжила себя практика покупки участка под строительство с архитектурным проектом "в нагрузку".

 

Однако ситуация меняется — не в последнюю очередь благодаря компаниям, сделавшим ставку на интересный архитектурный концепт и имеющим опыт работы с мировыми величинами: "Капитал Груп", MIRAX Group, "Крост". "Москва достигла принципиально нового уровня архитектурных решений, — считает Алексей Белоусов. — Сюда приезжают талантливые мастера, звезды мировой архитектуры, возводятся масштабные проекты, создаются новые направления, придумываются сложнейшие концепции, которые придают городу новое архитектурное звучание и не нарушают при этом гармонию исторической среды".

 

Сергей Полонский настроен не менее оптимистично: "В целом современная Москва кажется мне одним из самых динамично развивающихся городов мира, открытым для самых нестандартных архитектурных решений". По его мнению, в Москве строятся здания, которые достойны высокой оценки — уже готовый "Триумф Палас" компании "ДОН-Строй", а из проектов, которые будут реализовываться в ближайшее время — башня "Россия" Норманна Фостера, здание "Сити-Палас". Эти проекты Сергей Полонский отмечает наряду с теми современными объектами за рубежом, которые поразили его больше всего — высотка Swiss Re Норманна Фостера в Лондоне, небоскреб Turning Torso Сантьяго Калатравы в Мальве, проект Twin Towers в Гуанчжоу британского бюро Wilkinson Eyre и здание Центрального китайского телевидения Рэма Кулхаса.

 

 

Не только недальновидные девелоперы, не готовые "вкладываться" в архитектуру, виноваты в том, что общий уровень строящихся в Москве домов бизнес-класса удовлетворительным назвать нельзя. В значительной степени отвечают за сложившуюся ситуацию и сами архитекторы, не готовые считаться с экономикой проекта и просчитывать "внутренний" комфорт проживания.

 

"Проектные бюро, к сожалению, не всегда умеют аргументировано донести свою точку зрения до заказчика, — говорит пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. — Каждая линия в проекте должна быть грамотно "осмечена" с использованием нескольких вариантов, а не выдана за единственно возможное проектное решение. К сожалению, бывает, что мы получаем от архитекторов не четко выверенный проект, просчитанный до мелочей и совмещающий в себе архитектурную выразительность и инженерное соответствие заявленному классу здания, а нечто усредненное, где в стремлении сэкономить на мелочах за красивым фасадом часто скрываются инженерные недоработки".

 

Впрочем, ситуация часто складывается обратная: стремление сэкономить на мелочах озвучивает девелопер, а архитектор в состоянии сделать проект актуальным и ярким, но не жизнеспособным. "Хороший архитектор всегда знает и действует согласно принятым правилам игры: это соответствие проекта и правовым нормам строительства (согласование), и ожиданиям застройщика (рентабельность), и учет маркетинговой составляющей (вкусовые предпочтения потребителей, квартирография), — отмечает Елена Розанова, руководитель департамента рекламы и связей с общественностью компании Blackwood. — Как ни странно это звучит, но рентабельность — это основной показатель качества архитектуры, так как является объективной оценкой проекта независимыми людьми. Однако сейчас настоящей архитектуры, которая бы учитывала все эти аспекты, крайне мало".

 

 

Так же часто, как архитектор не считается с коммерческой сутью проекта, игнорируется первоочередная потребность покупателей в удобстве проживания. Качественные, продуманные планировки — один из важнейших факторов при выборе жилья, и застройщики это отлично понимают. И тем не менее, на рынке с завидным постоянством появляются проекты, квартиры в которых были спланированы, похоже, вслепую. Один из наиболее часто встречающихся огрехов — неприемлемый коэффициент жилой и нежилой площадей. Коридорная система, гигантские холлы непонятного назначения — и в результате "потеря" полезного пространства может составить до 40% покупаемого метража. Да и сам по себе метраж нередко вызывает недоумение — например, "однушки" размером в 70 квадратных метров. Адекватные площади, за которые не надо переплачивать, на сегодняшнем рынке редкость.

 

Глубина этажа — "больное" место домов во всех ценовых сегментах, в том числе и у проектов бизнес-класса. "Темные комнаты" и гардеробные — помещения, безусловно, полезные, но в ряде случаев они составляют до трети общей площади. В сочетании с малым количеством окон это приводит к тому, что на площади в 90 квадратных метров удается разместить всего две спальни — и то минимального размера или неприемлемой конфигурации.

 

Как правило, в домах бизнес-класса недостатка в санузлах нет (даже в "однушках" встречаются гостевые санузлы), однако они зачастую не только не разнесены по разным концам квартиры, но и спроектированы "бок в бок", с выходом только в холл и на значительном отдалении от спален.

 

"Самое важное для архитекторов — это найти компромисс между желаниями застройщика построить больший объем и нормативными ограничениями, которые диктует место застройки", — говорит Алексей Белоусов. Эта задача эффективно решается очень редко, и в результате покупатель с бюджетом в $200?000?–?500?000 вынужден иметь дело с квартирами, окна которых выходят на одну сторону, либо "смотрят" в окна соседнего корпуса, либо во внутренний двор-колодец. В этой ситуации панорамное остекление превращается в насмешку: архитектор применил современное решение, девелопер может продвигать такой фасад как "изюминку" — но что получит за свои деньги покупатель?

 

Сегодня рынок недвижимости бизнес-класса подчас ставит потребителя перед дилеммой: красота либо внешняя, либо внутренняя — совмещать их научились далеко не все архитекторы. "Несмотря на существующий интерес к внешнему дизайну жилых зданий, ряд застройщиков продолжают возводить простые по форме дома-"коробки", однообразные и примитивные, — констатирует Сергей Лушкин. — Но, критикуя подобное жилье, зачастую забывают, что именно такие по форме дома предполагают наличие самых удобных планировочных решений".