МОСКВА ВЫСШИЙ КЛАСС
10 советов покупателю элитного жилья на этапе строительства

 

Покупатель часто не в состоянии вписать представления об идеальной планировке в реальность конкретной квартиры. Несоответствие выбранного метража необходимому количеству помещений бывает не только из-за просчетов покупателя, но и из-за ошибки проектировщика. Чрезмерная глубина этажа и недостаток окон приводит к тому, что в площадь 200?–?300 м2 удается вписать только две спальни и объединенную с гостиной кухню. Остальные помещения из-за расположения в "мертвой" зоне без окон годятся разве что для "темных" комнат. Брокеры рассказывают, как клиент в поисках 350 м2 купил квартиру в 380 м2 и счел это удачным приобретением, однако приглашенный архитектор объяснил, что глубина этажа в 25 м не дает никакой возможности спроектировать те необходимые три спальни, кабинет и гостиную.

 

Совет: если вы сами не в состоянии мыслить пространственными категориями, приводите с собой на просмотр архитектора. Оцените число стояков водоснабжения, хватит ли их вашим потребностям в санузлах, и их "привязку" к будущим спальням — перенос "мокрой" зоны согласовать будет очень сложно.

 

 

Хотя на рынке элитной недвижимости репутация застройщика значит немало, многие компании дорожат ей вовсе не так, как хотелось бы думать покупателям. В результате вместе с ключами от купленной квартиры вы можете получить вовсе не то, на что рассчитывали. Например, отделанный не мрамором, а дешевым камнем холл, приводить который в более-менее приличное состояние придется силами жильцов за счет их же дополнительных средств (так, например, были вынуждены поступить владельцы квартир в доме 3 по Шведскому тупику). Или дешевые фильтры очистки вместо высококачественных, лифты MosOtis вместо Otis, электронагреватель вместо "индивидуального бойлера" и банальный вентилятор в банальном воздуховоде в роли "побудительной приточно-вытяжной вентиляции".

 

Совет: гарантией "чистоты намерений" застройщика служит его послужной список — то есть соответствие уже построенных домов тому, что было обещано их покупателям на "стадии котлована". Попросите застройщика устроить вам экскурсию по его уже построенным домам.

 

 

Парковочное место сегодня мало того, что стоит примерно столько же, сколько отдельная квартира в Московской области — оно еще часто становится головной болью покупателей элитной недвижимости. Во-первых, нет никакой гарантии, что в приглянувшемся доме у вас будет возможность купить не одно, а два и тем более три машиноместа. Во-вторых, нет никакой уверенности в том, что парковочное место рассчитано на что-то крупнее Volkswagen Golf. Как говорит исполнительный директор отдела продаж квартир компании Paul’s Yard Виктория Артемьева, в некоторых домах жильцы, де-юре обладая возможностью парковать в подземном гараже свой автомобиль, де-факто могут втиснуть на имеющееся место разве что велосипед. Это, конечно, гипербола, но она прекрасно иллюстрирует реальное положение дел. Например, такая ситуация сложилась в доме "Патриарх" — публика солидная, а половина жильцов вынуждена парковаться на улице из-за того, что размер машиноместа не соответствует габаритам автомобиля представительского класса.

 

Во многих домах, особенно если они расположены в центральной части города, из-за ограниченных размеров территории в подземном гараже установлена автоматическая система парковки. Помимо того, что из-за нее процесс заезда и съезда с передвижной платформы занимает гораздо больше времени, чем обычно, далеко не все автомобили удается поставить на свое законное место, поскольку в таких парковках действуют ограничения по длине, высоте и ширине машины. В ряде случаев не хватает даже места для необходимых для въезда и выезда маневров — как, например, в доме 32 по Большому Афанасьевскому переулку, где, по словам Виктории Артемьевой, жильцам пришлось самостоятельно купить лифт для подземного паркинга.

 

Совет: интересуйтесь количеством машиномест, их размером, типом парковки — и все равно будьте готовы к разного рода неприятностям.

Профессиональный переговорщик

 

Покупать недвижимость самостоятельно или с помощью агентства? Даже если речь идет о приобретении недвижимости на первичном рынке в конкретном проекте, участие агентства вовсе не будет лишним. Опасения, что агентство в данном случае выступает как посредник со своей маржой, лишено оснований: цены и в том, и в другом случае выставляются единые. "В 99,9% случаев агентства продают квартиры по ценам застройщика, — рассказывает Елена Розанова, руководитель департамента рекламы и связей с общественностью компании Blackwood. — Им невыгодно выставлять цену на квартиру выше, потому что покупатель всегда может узнать у застройщика ее реальную цену. Прибыль риэлтор получает за счет сложившейся на рынке системы комиссионных как со стороны клиента, так и со стороны застройщика".

 

Существует мнение, что при непосредственном контакте с застройщиком, без посредника в лице агентства, клиенту легче будет получить скидку. На самом деле это не совсем так, что признают и сами застройщики: "Агентство может выступить более профессиональным переговорщиком в процессе приобретения недвижимости, поэтому возможность получения дисконта исключать нельзя", — подчеркивает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев.

 

"Агентство знает, в какой момент стоит покупать и какой дисконт можно получить, исходя из ситуации, — объясняет консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty Владимир Говорин. — Если застройщик нуждается в деньгах, он не вывешивает уличную растяжку "Скидка 25%!", но говорит об этом нам. Впрочем, если и не говорит, мы об этом можем знать по своим каналам".
Совет: попробуйте поработать вместе с агентством недвижимости. В худшем случае вы просто ничего не потеряете.

Между ангелом и бесом

 

Как правило, на все 100% быть уверенным в профессиональном уровне и порядочности агентства (вернее, конкретного агента или брокера) можно только получив соответствующие рекомендации со стороны его состоявшихся клиентов. Иначе даже громкое имя, богатая база предложений и обилие эксклюзивов не страхует от непрофессионализма. Например, от бессмысленного показа двухуровневой 200-метровой квартиры, хотя вы просили одноуровневую и площадью не меньше 250 м2. Большинство крупных агентств на рынке элитной недвижимости соблюдает этику, но некоторые компании были уличены в практике взимания двойных комиссионных — и с продавца, и с покупателя, с утаиванием этой информации от одного из участников сделки.

 

Хороший агент не будет ставить вас в невыгодное положение, отказываться ехать на объект для его просмотра даже в неурочное время, "с порога" настаивать на преимуществах одного конкретного объекта, не будет ограничивать вас в получении отрицательной информации по тому или иному дому.

 

Совет: нормальной практикой считаются комиссионные со стороны продавца, а не покупателя. Ненормальной — гонорар за поиск квартиры и договор на время этого поиска.

 

 

"В первую очередь я советую покупателю поинтересоваться документацией на объект, — говорит директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн, — и для этого необходимо привлечь юриста". Неурегулированные земельные отношения с городом грозят серьезнейшим срывом сроков сдачи дома ГК. Помимо юридической поддержки, по возможности постарайтесь получить инсайдерскую информацию о земельном участке и отношениях застройщика с городом.

 

Кроме того, подчеркивает Юрий Синяев, уделить внимание надо и тому документу, который будет подписан с покупателем или инвестором.

 

Совет: приглашайте к участию в сделке своего юриста, если вы покупаете недвижимость без участия агентства и без его

юридической поддержки.

 

 

"На сегодня, к сожалению, опоздание заявленного срока сдачи дома — распространенная практика", — констатирует Юрий Синяев. Как понять, будут ли ключи от квартиры получены в срок? Предыдущий опыт девелопера по своевременному окончанию строительства показателен, и ориентироваться на него можно. А вот получение права собственности зависит больше не от компании, а от специфики инвестиционного контракта. "Этот процесс не в полной мере зависит от застройщика, в связи с чем могут быть существенные задержки, что, собственно, мы сейчас и видим по Москве, — добавляет Юрий Синяев. — Правовой статус объектов у одного застройщика может быть разным. Чем больше завязано сторон на контракт, тем дольше происходит процесс согласования, и, следовательно, возможны опоздания со сроками строительства".

 

Не всегда соответствие документов законодательству может служить гарантией того, что получить право собственности на купленную квартиру вы сможете в заявленный срок. Например, в построенном Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы доме по Сивцевому Вражку, 6 покупатели ждут этого момента уже три года. По той причине, что собственник квартиры на верхнем этаже, имеющий по ряду причин привилегированное положение, решил надстроить террасу, из-за чего проект вошел "в пике" новых согласований и не может выйти из него до сих пор.

 

Совет: за получением инсайдерской информации обратитесь в агентство недвижимости с большим стажем работы на рынке.

 

 

Несмотря на то, что бюджет эксплуатационных расходов составляет до $1?000 в месяц, часто жильцы не в состоянии понять, куда регулярно уходят их деньги. Как правило, стоимость техобслуживания зависит от числа квартир в доме, использования помещений на первом этаже (предназначен ли их сервис только жильцам или же сторонним посетителям), объема услуг. Однако в ряде случаев связь между ценой и качеством найти невозможно: так, при средней стоимости эксплуатационных расходов $3?–?4/м2, в "Венском доме" она составляет $5/м2 — при том, что в доме 52 квартиры, а бассейн, который изначально был обещан узкому кругу жильцов, сегодня открыт для коммерческого использования. "В подавляющем числе случаев стоимость эксплуатации оказывается на деле ощутимо больше заявленной", — говорит Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty.

 

Совет: уровень техобслуживания можно спрогнозировать, обратившись к практике работы интересующей эксплуатирующей компании. На экскурсии по дому обязательно загляните в диспетчерскую: профессионалы говорят, что у хороших компаний неприглядной диспетчерской не бывает.

 

 

Будьте готовы к тому, что процесс поиска квартиры может растянуться на полгода (клиенты с нестандартными требованиями ищут недвижимость по нескольку лет), а запланированный на покупку бюджет придется увеличить (примерно на треть). Как правило, покупатель считает, что найти дешевый, но при этом высококачественный вариант вполне возможно — вот только риэлторы его обманывают. Однако практика показывает, что низкие цены всегда означают серьезные проблемы с документами на объект.

 

Совет: количество вариантов, которые придется просмотреть, зависит от квалификации брокера — но, как правило, вариантов меньше 3?–?7 не бывает.

 

 

Отделку квартиры вы сможете начать только после получения права собственности — по закону. Впрочем, некоторые покупатели находят возможность ускорить начало ремонтных работ, но для этого требуется личное знакомство с застройщиком. В подавляющем большинстве домов высокого класса на отделку отводится определенное время, и это разумно. По словам Екатерины Тейн, большинство застройщиков, чьи проекты будут закончены в 2008?–?2009 годах, намерены включать в договора с покупателями пункт с указанием конкретных сроков окончания ремонта — в пределах года с использованием штрафных санкций. Правда, взять на себя подобные обязательства в отношении сроков оформления прав собственности девелоперы пока не решились.

 

Совет: см. "Его величество документ".

Екатерина ТЭЙН
директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank

"Если у вас есть сомнения, будет ли интересующий вас дом построен на уровне, уточните имя генподрядчика: например, в качестве работ компании "Штрабак" можно не сомневаться. Кроме того, если вы покупаете квартиру на поздней стадии строительства, вы можете запросить договора застройщика с генподрядчиком на поставку стройматериалов и комплектующих, чтобы убедиться, действительно ли намерен застройщик выполнять обещания в части строительных материалов и инженерии – есть ли там, например, упоминание поставки определенного камня или обещанной марки лифта".

Виктория АРТЕМЬЕВА
исполнительный директор отдела продаж квартир компании
Paul’s Yard
"В документации на объект покупатель должен найти подтверждение того, что застройщик принял меры по обеспечению дома электроснабжением. Поскольку этот процесс – весьма затратный и по финансам, и по времени, в ряде случаев построенный проект остается на "времянке", из-за чего Госкомиссия не принимает дом, а покупатели не могут приступить к ремонту".

Владимир ГОВОРИН
консультант по недвижимости компании
Kirsanova Realty
"Покупка недвижимости у частных инвесторов — нормальная практика. Однако надо иметь в виду, что покупатель в этом случае заключает договор не со строительной компанией, а с частным лицом. Покупателю спросить в случае чего будет не с кого: деньги были уплачены не строительной компании, а частному лицу. А раз так, застройщик на претензии покупателя может возразить: "Фильтры подготовки воды и мрамор в отделке холла я обещал не вам, а другому лицу, которое вышло из проекта".