 |
 |
 |
|
ИПОТЕКА Время для пространства |
|
|
 |
|
|
- По статистике, примерно 8 из 10 ипотечных кредитов "участвуют" в альтернативных сделках: чтобы купить большее, нужно продать меньшее. А в этой ситуации горячо обсуждаемая физиками связь пространства и времени приобретает особое звучание: не уложишься в отведенный срок - не видать тебе нового пространства.
-
- И купить, и продать
- Альтернативные сделки, тем более состоящие из нескольких звеньев, вынуждают их участников стремиться к виртуозной синхронизации двух сделок - по продаже старой квартиры и по покупке новой. Безостановочный рост цен на рынке недвижимости, который шел весь прошедший год, поставил жертв альтернативных цепочек и вовсе в нецензурную позу. В условиях, когда неделя "простоя" означала для продавца потерю 4-5% от стоимости квартиры и, соответственно, нескольких тысяч долларов, "ипотечные" покупатели оставались практически без шансов. Кто согласится фиксировать цену и ждать все необходимые оформления со стороны оценщика, страховщика и банка, когда и так покупателей можно выстраивать в очередь и проводить аукцион? Выйти в финиш сражения за квартиру удавалось только тем покупателям, кто имел на руках "живые" деньги, но никак не документ о намерении банка прокредитовать покупку и "бонус" в виде связанных с этим хлопот и издержек для продавца.
- Ситуация приобрела настолько острый характер, что в конце прошлого года в Госдуму был внесен законопроект о внесении изменений в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", позволяющий банкам выдавать ипотечные кредиты в день подписания договоров купли-продажи, не дожидаясь регистрации сделки. Согласно законопроекту, регистрацию невозможно будет приостановить после оформления договора купли-продажи, причем даже в том случае, если покупка недвижимости хотя бы частично финансируется за счет ипотечного кредита.
- Впрочем, даже стабилизация на рынке недвижимости и возврат к нормальному темпу совершения сделок если и облегчат жизнь заемщикам, то не всем. Да, как правило, покупатели не дежурят у двери, требуя через минуту после подписания сделки купли-продажи освободить помещение. Однако их терпение зависит от их места в альтернативной цепочке: покупателя в свою очередь поджимают другие покупатели. Стало быть, возникает необходимость месяц, а то и несколько "перекантоваться" во временном жилье - у родственников/знакомых или в арендованной квартире. А это, согласитесь, неудобно. Да и ситуация аврала не способствует тому, чтобы продать свое жилье по адекватной цене, дождавшись выгодного предложения. Кроме того, ситуация "квартира куплена, но жить пока негде" особенно актуальна в случае приобретения недвижимости на этапе строительства.
- Согласились подождать
- Банки предоставляют своим заемщикам возможность цивилизованно реализовать потребность в некотором временном люфте в процессе смены старой квартиры на новую. Разнообразную комбинацию кредитных продуктов, позволяющих максимально развести во времени процесс продажи старой квартиры и покупки новой, можно найти в десятке банков. По сути, это либо отложенная продажа имеющейся в собственности квартиры, либо два кредита "в одном флаконе". Получая кредит на приобретение недвижимости, заемщик либо финансирует оплату первоначального взноса через несколько месяцев после покупки квартиры, либо (если собственные средства все-таки есть) получает возможность купить более комфортное жилье, скомбинировав два кредита. Времени на продажу старой квартиры банки отводят достаточно - от 6 до 12 месяцев.
- В течение этого своеобразного grace-period, который заканчивается вместе с погашением той дополнительной части кредита, которая была сформирована с помощью имеющейся в собственности у заемщика недвижимости, действуют особые условия. Во-первых, своя процентная ставка, разумеется, повышенная. Во-вторых, пока заемщик еще не продал свою старую квартиру, он в ряде банков имеет возможность выплачивать только проценты, не погашая основную сумму кредита. Это невыгодно в долгосрочной перспективе, поскольку проценты продолжают начисляться на начальную кредитную сумму, которая не уменьшается. Однако в масштабе нескольких месяцев такая схема может быть не только удобной, но и единственно возможной, иначе у заемщика просто не хватит денег для полноценных платежей по двум кредитам. Кое-где банк и вовсе дает отсрочку по всем платежам до момента продажи старой квартиры. В-третьих, банк может рассчитать сумму кредита на этот период на льготных условиях: если обычно выплаты по кредиту не могут превышать примерно 40% регулярных доходов заемщика, то в первые несколько месяцев, пока не будет продана старая квартира, они могут существенно превышать этот показатель (оставляя в "сухом остатке" лишь сумму установленных законодательно прожиточных минимумов плюс все имеющиеся денежные обязательства - как то алименты или затраты на обучение).
- Еще полгода назад, когда цены во всех сегментах рынка демонстрировали завидную волю к безостановочному росту, отсрочка первоначального взноса за счет продаваемой впоследствии квартиры несла в себе дополнительные преимущества: заемщик получал возможность зафиксировать цену на новое жилье (уже приобретенное), в то время как находящаяся в продаже его квартира дорожала с каждой неделей. Сегодня в условиях стабилизации и даже некоторой коррекции цен в сегменте эконом-класса эта схема может стать невыгодной. А вот если речь идет о покупке жилья более высокого качества, которое продолжает дорожать, то по-прежнему отсрочка продажи собственной квартиры может принести некоторые дивиденды.
- Остаться при своих
- Не во всех банках кредит, сформированный за счет залога имеющейся квартиры, нужно гасить в какие бы то ни было установленные сроки. Например, ВТБ24 не настаивает на продаже той квартиры, залог которой "послужил" первоначальным взносом, в том случае, если у заемщика хватит средств для обслуживания двух кредитов. Ту же схему предлагает Фора-Банк и Росбанк. Эта практика позволяет увеличить размер общего кредита и таким образом получить те дополнительные средства, которых не хватает для полной оплаты покупки.
- С одной стороны, это открывает перед заемщиком ряд интересных возможностей: в первую очередь, позволяет увеличить размер кредита (который при сегодняшних ценах на недвижимость становится одним из решающих факторов выбора банка и ипотечной программы). С другой стороны, это удобство доступно лишь ограниченному кругу заемщиков, располагающих таким доходом, который бы позволил обслуживать оба кредита, выплаты по которым при стоимости квартир в $200 000-300 000 могут достигать $4 000 в месяц, а то и выше. Примерно та же ситуация складывается и с ипотекой на все 100% стоимости жилья. Как и программы с нулевым первоначальным взносом, кредиты на улучшение жилищных условий с двумя предметами залога особой популярностью не пользуются и по оценкам экспертов занимают в кредитных портфелях банков не более 5-6%.
- Техника залога
- Банки оценивают "собственную" квартиру заемщика ниже, чем покупаемую. В то время как сейчас уже появились продукты, позволяющие на все 100% финансировать покупку недвижимости из кредитных средств, под залог уже имеющегося жилья получить больше 85%, в исключительных случаях 90%, - невозможно. Кроме того, ставки при таком кредитовании будут выше, чем при "обычных" ипотечных кредитах. В ряде случаев и сроки у такого кредита очень и очень не велики. Не надо забывать, что, если в число собственников имеющейся квартиры входит ребенок, то заложить ее не получится - органы опеки по-прежнему продолжают ограничивать банки и заемщиков в операциях с недвижимостью.
- Надо понимать, что в отсутствии специальной программы оформить в банке два кредита одновременно (под залог существующей квартиры и под залог покупаемой) невозможно. Банку необходимо для расчетов иметь точное представление об уже существующих расходах клиента, в том числе и о платежах по кредитам, а учитывать предполагаемые расходы невозможно. Поэтому придется соблюдать очередность: сначала один кредит, потом - другой.
- Есть банки, которые просто предлагают кредит под залог имеющегося на цели приобретения жилья. Эти программы могут быть целевыми, предназначенными для приобретения недвижимости, и в таком случае ставка по ним будет ниже, чем по нецелевым. Но в этом случае закладываемая квартира должна быть дороже покупаемой (такое требование выдвигают, в частности, Райффайзенбанк и Банк "Возрождение").
|
УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ НА УЛУЧШЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
|
|
Банк
|
Залог/кредит 1
|
Ставка по I кредиту
|
- Ставка по II кредиту
|
Срок I кредита 2
|
- Срок II кредита MAX 3
|
Дополнительные условия
|
|
Газпромбанк
|
80%
|
RUB
|
13,5-15%
|
- 12,5-14% A
|
9 мес.
|
20 лет
|
RUB 2 100-8 400 за рассмотрение заявки
|
|
|
|
USD
|
12-12,9%
|
- 11-12,5% B
|
|
|
|
|
DeltaCredit
|
70%
|
RUB
|
12,5-13,5%
|
- 11-12%
|
10 лет
|
25 лет
|
12 мес. мораторий на досрочное погашение
|
|
|
|
USD
|
11,25-12,25%
|
- 9.5-11,5%
|
|
|
|
|
Уралсиб
|
70%
|
RUB
|
10,75-14,5%
|
6 - 12 мес.
|
30 лет
|
RUB 1 000 рассмотрение заявки, 1% за открытие ссудного счета
|
|
|
|
USD
|
10-11,5%
|
|
|
|
|
ВТБ 24
|
90%
|
RUB
|
12,5-16%
|
6 мес.-10 лет
|
25 лет
|
- Обязательное погашение суммы заложенной квартиры через 6 мес.
|
|
|
|
USD
|
9,8-13%
|
|
|
|
|
Райффайзенбанк
|
85%
|
RUB
|
12,5-13,5%
|
- -
|
-
|
25 лет
|
1% за оформление кредита
|
|
|
|
USD
|
10,5-12%
|
- -
|
-
|
|
|
|
Кит-Финанс
|
90%
|
RUB
|
10,75%
|
6 мес.
|
30 лет
|
Отсрочка первоначального взноса и платежей по кредиту 6 мес.
|
|
|
|
USD
|
9,75%
|
|
15 лет
|
|
- Русский Ипотечный банк
|
н/д
|
RUB
|
10,75-12%
|
6 мес.
|
25 лет
|
- Отсрочка первоначального взноса и платежей по кредиту 6 мес.
|
|
|
|
USD
|
13%
|
9,75-11%
|
|
|
|
|
Росбанк
|
55%
|
RUB
|
17-19%
|
11 лет
|
15 лет
|
Рассмотрение заявки RUB1 000; 1% за открытие ссудного счета
|
|
|
|
USD
|
12,5-14%
|
|
|
|
|
ФОРА-Банк
|
-
|
RUB
|
-
|
Пониженная ставка после погашения 30% кредита
|
|
|
н/д
|
USD
|
12%
|
9,9%
|
-
|
25 лет
|
|
|
Национальная Ипотечная компания
|
-
|
RUB
|
-
|
- Имеющаяся квартира - не менее 110% от стоимости приобретаемой.
|
|
|
70%
|
USD
|
-
|
9-12%
|
-
|
25 лет
|
|
|
Банк Москвы
|
70%
|
RUB
|
-
|
15-16%
|
-
|
25 лет
|
- 1% за выдачу кредита; штраф 2% за досрочное погашение первые 12 мес.
|
|
|
|
- USD
|
- -
|
- 11-12%
|
- -
|
|
|
- Абсолютбанк
|
- -
|
- RUB
|
- -
|
- Штраф 2% за досрочное погашение первые 12 мес.
|
|
|
- 80%
|
- USD
|
- 12-14%
|
- 10-11%
|
- 3 года
|
- 20 лет
|
|
- 1 размер кредита по отношению к оценочной стоимости недвижимости / 2 кредит под залог имеющейся недвижимости / 3 кредит под залог покупаемой недвижимости
-
|
- A 12-13% после погашения 70% кредита / B 10,5-12% после погашения 70% кредита
-
|
Автор: Наталья БАЛЫНИНА
ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | март 2007 | № 3 (22) | http://www.d-n.ru/ |
Источник: Дайджест Российской и Зарубежной недвижимости
|
|
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
| №10 (117), ДЕКАБРЬ 2016 - ЯНВАРЬ 2017 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Электронная версия журнала "Дайджест российской и зарубежной недвижимости"
Dайджест Недвижимости | Aпрель 2021 № 152 
|
|
