Тула. Древний город – новая реальность

В одном из произведений Глеба Успенского, родившегося, как известно, в Туле, описывается городская улица — обычная, ничем не примечательная, украшенная покосившимися домишками улица, каких в Туле великое множество. Она и по сей день существует под названием Староникитская и нисколько не изменилась — полтора столетия оказались над ней не властны…

Обитатели Староникитской наверняка знать не знают, что на завершившейся в Каннах выставке MIPIM тульская администрация проводила презентацию региона и представляла международному инвестиционному сообществу грандиозный проект "Тульская Ривьера", общая стоимость которого составляет 1 млрд 650 млн €. Такова современная Тула: масштабные проекты, впечатляющие цифры статотчётов, бешеный рост цен на недвижимость… А по соседству — многочисленные "староникитские", будто потерявшиеся во времени и пространстве.

В отличие от Рязанской, Калужской, Липецкой областей, в которые давным-давно рекой потекли полномасштабные инвестиции, благодаря которым поднималась промышленность, расцветало строительство и активно росли доходы населения, Тульская область ничем подобным похвастаться долго не могла. Да и сейчас она по всем этим показателям вовсе не в числе лидеров. К примеру, несмотря на довольно развитый промышленный и сельскохозяйственный сектор экономики, по уровню среднемесячной заработной платы среди 18 субъектов, входящих в Центральный федеральный округ, Тульская область занимает только 8-е, а по уровню доходов населения — всего лишь 11-е место. И если, скажем, Калужская область в прошлом году получила инвестиции в размере около $140 млн, то Тульская существенно меньше, равно как Брянская, Смоленская или Орловская. Некоторое время назад Владимир Путин, побывавший в Тульской области, назвал Тулу едва ли не самым запущенным областным центром России, и возразить на этот упрёк тулякам было нечего. Тогда нечего. Но постепенно ситуация медленно, но верно начинает меняться в лучшую сторону. И положение дел на рынке недвижимости свидетельствует об этом наиболее отчётливо.

Главная проблема Тулы — чудовищный объём ветхого и аварийного жилого фонда. Улиц, подобных Староникитской, в городе немало, кое-где появившиеся современные коттеджи выглядят сиротливо на фоне деревянных построек чуть ли не времён Петровских реформ, а новостройки последних лет пока вовсе не доминируют над убогой советской панелькой, состояние которой оставляет желать лучшего. Однако после длительного застоя, в котором пребывала градостроительная отрасль области, уже в 2005 году в регионе было построено около 198000 м2 жилья, в 2006 году — 250000 м2, а к 2010 году власти рассчитывают увеличить объём нового строительства до 600000 м2. То есть, догнать Китай, практически стопроцентно выполнив президентский наказ ежегодно вводить в строй по 1 м2 на каждого жителя.

Одновременно стоит задача повысить платёжеспособный спрос населения, который сегодня, мягко говоря, "не очень". Способствовать всему этому должны и новый Градостроительный план Тулы, и развитие инициированных местной администрацией ипотечных программ, и муниципальная целевая программа "Обеспечение жильём молодых семей в г. Тула на период 2006–2010 гг.", в рамках которой 60% средств, необходимых для покупки или строительства жилья, тратят сами семьи, а 40% — выделяется из городского бюджета. (По данным тульских риэлторских агентств, в начале 2008 года "цена молодости" составляла 433080 руб.)

Обилие ветхого жилья естественно создаёт проблемы с расселением: и малочисленные местные фирмы, и варяги, приходящие в Тулу и Тульскую область из других регионов (в первую очередь, конечно, из Московского), предпочитают вести масштабное строительство на ранее пустовавших территориях и со сносом и расселением "староникитских" улиц не связываться. В центре же города — не редкость новые точечные объекты, большая часть которых относится к сфере коммерческой недвижимости. Не редкость и митинги протеста местных центровых жителей: в одних случаях их возмущает то, что от начавшейся рядом стройки они не получают ничего, кроме неудобств, в других — попытка выселить их из дома с земельным наделом в пусть и новую квартиру, но без земельного участка.

Кстати, коммерческая недвижимость в Туле развивается весьма активно, особенно её торговый сегмент. Достаточно упомянуть, что сегодня свои проекты в городе имеют такие мощнейшие девелоперы, как "Ташир" (ТРЦ "РИО" площадью 21000 м2, который должен быть введён в строй в III кв. 2008 года), ГК Leon (первый проект, "Октябрьский" общей площадью 20000 м2, должен появиться на Октябрьской ул. к I кв. 2009 года, второй, общей площадью 165000 м2, запланирован к вводу на Пролетарской ул. во II кв. 2010 года), "РТМ Девелопмент" (проект этой компании — ТЦ "Демидовский" общей площадью 17259 м2). О многом говорит и привлечение к реализации ряда проектов крупнейших консалтинговых компаний: Colliers International, Knight Frank, Penny Lane Realty, GVA Sawyer. Все они уже обозначили своё присутствие в Туле.

Что же касается жилищного строительства, то первый по-настоящему масштабный проект в этой сфере реализуется в 4-ом северо-восточном микрорайоне города, где к IV кв. 2008 года должна быть введена в строй первая очередь нового микрорайона "Парус". Девиз этого строительства: "Древний город — новая реальность". Как отмечает губернатор Тульской области Вячеслав Дудка, для Тулы этот объект, общий объём инвестиций в который составляет более 4,5 млрд руб., действительно уникален, поскольку является примером комплексного освоения территории: помимо жилья, здесь появится детский садик (площадью 1500 м2), поликлиника (площадью 1810 м2), бассейн (площадью 577 м2), а также 2903 м2 гаражей. Кроме того, инициаторы проекта выступили с предложением построить так называемый "тысячник" — школу нового формата, рассчитанную на 1000 мест.

Стоит отметить, что, по словам Сергея Калашникова, коммерческого директора Южно-Российской инвестиционно-строительной компании (ЮРИСК), являющейся генеральным инвестором проекта, не менее 20% жилья в "Парусе" будет отдано под расселение ветхого фонда, а первые этажи зданий займут объекты инфраструктуры, что позволит обеспечить будущих жителей микрорайона всем необходимым.

В этом году ЮРИСК, вдобавок к уже строящимся объектам на улицах Волкова (12000 м2) и Металлургов (около 17000 м2), собирается запустить в работу ещё один проект: в 1-ом юго-восточном районе Тулы под застройку выделено 64 га земли, на которых появится 600000 м2 жилья. Добавьте к этому 5-секционный ЖК "Кутузовский" на ул. Кутузова (намеченный ввод в эксплуатацию — I кв. 2009 года), новостройку на пересечении ул. Горького и Ряжской (намеченный ввод в эксплуатацию — июль 2008 года), 3-секционный дом на ул. Вересаева (намеченный ввод в эксплуатацию — январь 2009 года), 2-подъездный дом на ул. Лейтейзена (намеченный ввод в эксплуатацию — сентябрь 2008 года), элитную 7-этажную новостройку на ул. С. Перовской (намеченный ввод в эксплуатацию — II полугодие 2008 года), уже построенные ЖК "Платоновский лес" и дом на ул. Вильямса, планы ряда тульских компаний по возведению на окраинах города и его пригороде так называемых экологических микрорайонов с развитой инфраструктурой… Словом, как уверен Сергей Калашников, ещё немного — и Тула если не перегонит, то по крайней мере догонит более благополучных по части жилищного строительства соседей.

Староникитской тоже повезло: во II кв. 2009 года новая девятиэтажка появится в самом конце улицы, а в IV кв. 2009 года ещё одна новостройка потеснит деревянные домики в её середине. Это уже кое-что, вот только улица куда длиннее…

Тула: что почём?

Согласно данным профессионалов рынка недвижимости Тулы, спрос на новое тульское жильё пока нельзя назвать бешеным, но активным – вполне. В последние 5 лет цены на м2 в Туле постоянно растут, причём иногда темпами, опережающими московские: так, в 2007 году рост цен составил здесь 20-25%, а в этом году специалисты обещают все 40%, что выглядит вполне реальным, если учесть, что только за январь стоимость тульского м2 взлетела аж на 7%.

Наибольшим спросом сегодня пользуются коттеджи, расположенные в центральной части города: желающих приобрести их немало, даже несмотря на то, что отдать за дом предстоит не менее 7-8 млн руб. Недёшевы и новые квартиры в Центральном и Советском районах – их стоимость доходит до 65000-70000 руб. за м2. В Привокзальном районе и Заречье покупка обойдётся значительно дешевле – в среднем 35000-40000 руб. за м2. А в окраинном Пролетарском районе стоимость квартир составляет в среднем около 30000-35000 руб. за м2.

Новый век – новая серия

На Тульском заводе крупных деталей (ЗКД) запущена в производство новая серия панельных домов – СПТ (Санкт-Петербург – Тула), разработанная ГК "СУ-155". Это первая для панельного домостроения современная серия, созданная и внедрённая в производство на региональном рынке. Она рассчитана на строительство домов высотой 12-17 этажей и учитывает все муниципальные требования к жилью XXI века. К примеру, минимальная площадь квартир в домах данной серии будет составлять 42 м2, размер кухни будет не менее 10 м2, в планировке исключены варианты смежных комнат, предусмотрены вентилируемые фасады и многое другое. К тому же специальная трёхслойная панель призвана хорошо защищать дом и в жару, и в мороз. Старт производству СТП дал губернатор Тульской области Вячеслав Дудка, и первое изделие новой серии уже заложено в основание строительства 4-го северо-восточного района Тулы. Объём производства СПТ в Туле вскоре должен составить 350000 м2 в год, и разработчики серии надеются, что она будет пользоваться спросом во многих регионах России, где панельное домостроение до сих пор сохраняет лидирующие позиции.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   апрель 2008   |   № 4 (33)   |   http://www.d-n.ru/